自中国城市住房分配市场化改革实施以后,伴随城市化进程,中国商品住房市场经历了长达十多年的飞速发展时期,在此过程中也产生了很多不容忽视的问题,比如部分城市商品住房价格严重偏高,远远超出居民可承受范围,居住问题成为这些城市亟待解决的民生问题之一;住房市场供给出现区域性、结构性失调,甚至出现住房供不应求与供过于求并存的现象,影响到住房市场的健康稳定。政府也试图通过出台信贷、税收、利率等财政和货币政策来控制商品住房价格快速上涨的趋势,但均未能实现预期目标,部分城市房价上涨的态势反而愈演愈烈,甚至由一线城市蔓延至二线城市,成为政府调控房地产市场的一大难题。中国城市住房市场有别于其他国家和地区的主要特点在于城市土地归国家所有,由此形成了兼具计划与市场经济特征的“供给导向型”土地供应模式,城市地方政府垄断城市建设用地的供应的土地出让,这种制度安排使得地方政府拥有了推高房价的能力,再加上财政动机使其具有推高住房价格的动力,这是中国城市住房市场的第一重垄断,在一定程度上造就了高额的垄断地价;土地供应的区域垄断造成了商品住房开发的区域垄断,再加上房地产行业本身的资金密集特征,使得住房开发需要大量资金,形成了较高的市场进入壁垒,形成各大住房开发商在城市区域内的垄断竞争,由此对住房供应具有一定的操控能力,形成了中国住房市场的第二重垄断,由此造成了新增商品住房的高价。地方政府同时拥有住房建设用地供应以及住房市场调控和管制的权力,其土地供应行为和住房市场调控政策会对商品住房市场产生重大影响。通过采用综合与分类相结合的方法对中国36个大中城市数据进行实证研究发现:当住房市场需求呈快速上升趋势时,在住房建设用地供应总量不足的条件下,即使增加住房建设用地供应量也不能拉低房价;只有当市场需求增加较为平缓时,增加住房建设用地供应量才能有效降低房价。因此,要抑制商品住房价格快速上涨,需要从缓和住房市场供需矛盾入手。土地供应方面要不断完善住房建设用地供应制度,以财税体系为突破口,合理划分中央与地方政府之间的“财权”和“事权”,削弱地方政府对土地财政的依赖性,降低地方政府对土地供应的垄断,促使土地供应与市场需求相匹配;住房供应方面要在保证增量住房供应的同时鼓励存量住房进入市场交易。需求方面要保护合理需求,并通过信贷管制和税费政策抑制投机性需求,实现住房需求合理增长。此外,应采取措施推动各城市之间协调发展,推进城市间公共资源配置均等化,增强中心城市的发展能力和对人口的吸引力,分散特大城市住房需求,促进价格平稳变化。