借名登记房屋的现象由来已久,伴随着经济适用住房、限购令以及限贷令等房地产交易政策的出台,此类案件的数量更是大幅增长。由于缺乏明确的法律规定予以指引,司法实践在处理借名登记房屋纠纷时呈现出不同的裁判理由与规则,法律适用上的混乱难以实现司法定纷止争的效果。据此,本文将结合相关判例发现司法实践症结所在,通过对借名登记合同性质与效力、房屋买卖合同主体以及房屋物权归属等问题进行理论分析,为司法实践处理此类纠纷提供合理且行之有效的认定方法。本篇文章主要分为如下四个部分:第一部分主要阐述有关借名登记房屋案件的司法实践现状。以出名人取得登记名义的来源为依据,本文将实践中的案件划分为两种主要案型:案型一为出名人自借名人处取得房屋登记名义,案型二为出名人自出卖人处取得房屋登记名义。从司法裁判现状来看,法院大多回避对借名登记合同的性质进行界定,而直接过渡到对其效力的判断上。尤其当借名登记合同涉及房产交易政策时,基于不同的理解,法院对该合同效力的判断呈现出不同的处理规则。围绕房屋所有权的归属问题,法院也存在两种截然不同的见解:第一种观点认为,应维护不动产登记所产生的公示公信效力,以出名人为房屋所有权人,借名人依据借名登记合同只享有债权请求权;第二种观点认为,应肯定借名人因实际出资所享有的事实物权,在借名人有充分证据可以推翻不动产登记簿的推定时,应以借名人为房屋所有权人。裁判规则及理由的混乱导致同案不同判现象的加剧,因此,有必要从理论上对实践中存在的问题予以澄清。第二部分主要讨论借名登记合同的性质与效力。针对借名登记合同的性质问题,我国民法学界目前主要存在脱法行为说、消极信托说、无名合同说以及区分说这四种立场。通过论证分析,本文认为借名登记合同的性质难以脱法行为一概而论,也不宜与信托行为相混同,应根据约定的内容将其区分为两种情形:第一,当出名人仅需提供名义,由借名人自行使用出名人名义对外缔约并办理房屋过户登记等相关手续时,该合同为无名合同,又因其在构成要件上与委托合同不具有类似性,不宜类推适用委托合同之规定;第二,当出名人不仅需要提供名义,还需为借名人亲自出面缔约并办理房屋过户登记等相关手续时,该合同实质上为委托合同。针对借名登记合同的效力问题,此部分主要从意思表示视角及合同无效事由视角出发进行讨论。特别是对于违反住房政策的借名登记合同是否侵害社会公共利益这一问题,本文主张引入比例原则,旨在为法院提供更具可操作性的认定规则,同时限制其自由裁量权。第三部分主要论述行为人与出卖人缔约的法律效果。在借名购房案件中,讨论该问题旨在明确房屋买卖合同的主体。在借名人使用出名人名义对外缔约的场合,需要从意思自治及信赖保护两个维度进行考量。当出卖人具有值得保护的信赖利益且只愿意与出名人缔约时,房屋买卖合同应在出名人与出卖人间成立;当出卖人知晓借名情形时,房屋买卖合同是否在借名人与出卖人间成立,需对双方的意思表示进行解释;当出卖人不在乎与何者缔约时,房屋买卖合同在借名人与出卖人间成立。在出名人以自己名义对外缔约的场合,可借鉴大陆法系中的间接代理制度,由出名人先行承受房屋买卖合同的法律效果,再由其按照内部借名约定将此效果移转于借名人。由于《合同法》第402条及第403条为两大法系代理制度矛盾结合的产物,其在体系位置、条文内容、逻辑衔接等方面本身存在缺陷,本文主张不宜适用这两条规定认定出名人以自己名义对外缔约的法律效果。第四部分主要探讨借名登记情形下房屋的物权归属问题。本文主张在债权形式主义物权变动模式下对房屋所有权归属问题展开讨论,同时认为作为原因行为的债权合同应包含产生债权债务的合意以及产生物权变动的合意。针对案型一,当出名人自借名人处取得房屋登记名义时,由于借名登记合同未包含移转物权的效果意思,房屋所有权未发生变动,应认定借名人为房屋所有权人。针对案型二,当出名人自出卖人处取得房屋登记名义时,若房屋买卖合同在出名人与出卖人间成立且合法有效时,在房屋移转登记至出名人名下后,应以出名人为所有权人;若房屋买卖合同在借名人与出卖人间成立且合法有效时,在借名人自甘风险的情况下,本着促进交易目的实现、遏制借名登记现象产生的利益考量,本文主张将房屋买卖合同变通解释为利他合同,使得出名人为房屋所有权人符合物权变动的要件。此时,借名人仍可依据借名登记合同请求出名人协助办理房屋移转登记。