商业综合体是地产行业高速发展及国民经济增长共同形成的产物,是在商业地产发展过程中的高级形态。在房地产市场发展压力趋势增大的今日,随着国民收入的进一步提升,新零售商业市场发挥越来越重要的作用,产业融合发展成为商业地产新趋势。各大商业地产开发企业加速战略调整、纷纷进入新零售、资产证券市场,商业综合体开发成为近年来商业地产中的主旋律,同时商业地产也逐步向资产运营领域延伸。本论文着重为了解决目前商业地产开发中存在物业开发与物业实用情况相分离所导致的资产去存量难等问题,在传统商业地产开发模式基础上,尝试将资产运营与商业地产一二级联动模式进行融合设计,即从土地一级开发阶段开始,就融入商业地产开发理念,从基本配套及地块规划上形成有力支撑,同时与二级开发商进行合作,联合进行地块商业地产开发,进一步争取资产运营当中多元化的合作平台,为商业地产招商提前做好谋划,提前储备优质运营商同时吸收优秀运营团队及人才,从而形成三级联动开发运营模式下的商业综合体开发过程。我国商业地产开发领域各种模式及理论已相对较为成熟,从规模上也基本达到了国际领先水平,但发展过程中依1旧存在一些制约商业地产发展的问题,特别是在新零售时代打开商业地产新局面,如何实现“轻资产”运作、如何做好城市运营商,成为在当代商业地产开发中的热门领域,为针对目前形势下做好商业地产开发,探究商业地产三级联动开发运营模式具有重要的理论和实践意义。本文首先对我国商业地产发展现状进行分析,通过结合商业地产发展趋势,在现有相对成熟的一、二级联动开发模式基础上,将资产运营板块融合进整个项目开发过程,初步设计了三级联动开发运营模式,并通过对模式下商业地产开发主要环节工作的影响分析,理论上总结了该模式下的商业地产开发情况。同时,本文对三级联动开发运营模式在W项目中的应用及出现问题展开分析,对比了W项目在应用三级联动开发运营模式应用前后项目推进主要工作出现的变化,进一步从实践中论证了在资产运营与一、二级开发进行联动后的相互影响作用,实践与理论相结合有针对性的总结了 W项目三级联动开发运营模式下商业综合体项目开发的情况,通过与模式应用前的一、二级开发进行对比,找出了在模式应用后,资产运营作为开发中的一个板块给该模式下商业综合体开发所带来的项目规划量增加、资金规模增大、项目周期增长等问题,最后通过对问题的分析尝试提出了各项改善策略。