本文阐释的主要问题是对房地产行业如何征收增值税。2009年1月1日起我国彻底实现了增值税转型，从生产型增值税转变为消费型增值税。今后增值税法改革的主要方向之一就是扩大增值税征收范围，将营业税全面合并纳入增值税，消除重复征税。“十二五”财税体制改革的重要内容之一也是“扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”。1994年我国实现全面税制改革后，一直以来都是实施增值税、营业税双轨制。房地产行业的交易环节一直处于营业税的征税范围内，包括建筑活动、房屋租赁、销售不动产。与增值税相比，营业税具有多环节重复征税的弊端，对企业的经济行为容易造成扭曲，如导致企业合并、自我提供服务等，这会引起经济效率的损失。房地产业交易环节征收营业税影响了房地产企业的竞争力，不利于房地产市场的发展。但由于不动产具有长期资产的特殊性，该资产涉及当前消费以及未来进行的持续消费，所以如何对不动产征收增值税在国际上也是一个难题。根据消费型增值税理论以及增值税的发票抵扣制度，在增值税的理论体系下，Cnossen提出不动产交易的理想的增值税处理方式是，不动产的购买、使用或租赁都一体缴纳增值税，实施环环抵扣进项税。但是，在业主选择对房屋自住的情况下，业主的增值税登记和自住租金金额的估算在实践操作中存在很大困难，理想增值税处理模式也变得不切实际。实践中，多数国家对不动产交易采取与耐用消费品一致的增值税处理模式，即是采取在销售或购买不动产时预先征收的方式对未来住房服务消费征税。但是这种预先征收的模式也会遇到理论难题。本文将选择以消费型增值税为分析视角，在充分阐释消费型增值税原理的基础上，借鉴发达国家的实践经验以及结合我国的实际情况，为我国房地产行业实施增值税立法改革提供确实可行的立法建议。本文的观点是，只有居住用不动产需要适用特别处理，居住用不动产的租赁应免征增值税，居住用不动产的首次销售应征增值税，但个人不能抵扣进项税，再次销售时个人才能抵扣进项税。商业用不动产的销售和租赁，以及建筑活动都适用正常的发票抵扣型增值税制度，实现环环征税、环环抵扣。