住宅作为一种典型的异质商品,国内外常用特征价格模型进行研究,估计出各个特征的隐含价格,揭示消费者偏好,从而研究城市的住宅市场。目前,由于国内住宅市场发展较晚,关注的焦点主要在住宅一级市场,较少有人研究住宅二级市场。而在经济较发达地区,由于资源禀赋约束,住宅一级市场逐渐萎缩,二级市场异军突起,部分地区二级市场成交量甚至超过一级市场,成为成交主流。同时,武汉城市圈被批准建立“两型社会”,将给住宅产业带来重大发展机遇。因此,运用特征价格模型,研究武汉市住宅二级市场价格构成,在理论上和实践上,都尤为必要。首先,探讨了特征价格模型理论,总结了国内外发展状况。在对特征价格理论的阐述中,详细介绍了前提假设、特征价格函数、隐含价格函数、消费者选择和市场均衡,并提出了一般特征价格模型的构建模式。其次,针对武汉市住宅二级市场,构建了特征价格理论模型。根据国内外文献总结,并结合武汉市住宅二级市场的实际情况,系统选择了住宅特征价格模型的自变量和因变量,同时详细介绍了模型的函数形式、参数估计方法和三种检验标准。第三,论述了数据获取途径及量化方法。简要介绍了武汉市地理区划、经济及住宅二级市场发展状况,着重论述了研究数据获取的三个途径,定性及定量数据的量化方法,并分析了特征变量对住宅价格的预期影响。第四,将武汉市住宅二级市场作为整体进行实证研究。第一部分,采用线性模型,有10个特征变量进入模型。符号分析结果表明,建筑面积、朝向、装修、生活服务配套、文体设施配套、外部环境、内部环境等7个特征对住宅价格有正的影响,房龄、容积率、市中心距离等3个特征对住宅价格有负的影响。在特征价格分析中,得到了特征价格,并对特征变量按照影响价格程度的大小进行了排序。第二部分,将对数模型作为线性模型的改进,有15个变量进入。符号分析结果表明,建筑面积、朝向、装修、楼层、车位、地铁或轻轨、生活服务配套、文体设施配套、物管质量、物管费、外部环境、居民素质等12个特征对住宅价格有正的影响,房龄、容积率、市中心距离等3个特征对住宅价格有负的影响。在价格弹性(或半弹性)分析中,得到了特征变量变化1%(或一个等级)时,住宅价格变化的百分比。最后,对武汉市住宅二级市场进行市场细分实证研究。在对住宅市场细分进行文献回顾的基础上,综合运用主成分分析和SOM网络聚类方法,将武汉市住宅二级市场细分为三个子市场,然后分别建立细分市场的特征价格对数模型。结果表明,武汉市住宅市场存在着细分市场,且细分市场存在着差异。