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经过多年的快速发展,我国商业房地产年度投资额和总体存量资产规模逐年攀升,占房地产行业比重越来越高,对经济社会贡献举足轻重。中国商业房地产开发与经营积累了丰富经验的同时依然存在着阻碍其健康发展的因素,特别是近年来商业供应增多、经济下行压力加大、高端消费抑制、互联网电子商务对实体商业持续冲击等原因造成商业地产融资、选址、招商、运营多重困难并存,融资与退出机制问题尤为突出。除了部分有实力的上市企业通过增发股票及发行债券等直接融资方式向投资者募集资金外,银行贷款等传统融资方式仍是商业地产开发运营主要的资金来源,而依靠物业销售实现变现和退出仍然是最主要的渠道。我国商业房地产发展现状和面临的重重阻碍亟需与新型金融工具的结合,而房地产投资信托投资基金(REITs)在国际30多个国家和地区的实际应用实践表明其正是解决商业房地产难题的有效方式之一。论文围绕商业房地产REITs金融模式构建问题,首先梳理了国内外关于REITs及商业房地产融资方面的研究现状,并在此基础上明确了论文基本研究内容和框架。然后界定了商业房地产基本概念,系统了解其发展沿革和投资运营的核心特点,从其生命周期全流程角度分析了商业房地产价值实现过程,并重点介绍了典型的融资模式,为进一步研究商业房地产REITs金融模式奠定基础。同时,论文还系统分析了REITs在境内外发展现状及国际经验借鉴,以美国和亚洲地区REITs为例重点介绍,为我国商业房地产发展REITs和方案设计等提供国际经验借鉴。随后论文从政府、金融市场、商业地产市场参与主体以及投资者等多角度论证了REITs在商业房地产中应用的必要性和可行性。最后,在分析和评价了我国利用私募基金推出商业房地产类REITs产品的金融创新实际案例的基础上,提出我国商业房地产REITs模式初步设想的原则、基本架构,从法律规范、投资范围、税收制度、成功条件和风险防范等主要的关键性问题进行了探讨,对我国商业房地产REITs模式构建提供一定的参考,相信其必将对商业房地产和金融市场发展产生积极的作用。