21世纪全球迎来了前所未有的人口老龄化热潮,发达国家和发展中国家共同面临着极其严峻的老龄问题。在我国,由于家庭小型化发展,传统居家养老方式无法提供足够的老年照护服务,而养老机构床位数量远不能满足庞大的老年人需求,所以,适应市场化发展的养老地产应运而生。然而我国养老地产虽然项目建设量比较大,但由于发展年限较短,始终存在着照搬发达国家经验、发展模式粗糙、产业结构不合理、不能满足和适应老年人口需求等诸多问题,没有形成适宜的易于推广的开发模式,但国内的老龄化形势已然迫在眉睫,急需政府、开发商和其他业内人士共同努力,进一步深入研究,构建真正符合我国国情的养老地产开发模式。本文的研究对象为将居住区分级控制体系与全龄社区理念相结合的一种新型养老地产开发模式,即多层级全龄养老社区模式,是一种养老地产细分市场的补充与新尝试。首先,本文系统地梳理了我国养老地产的发展时序与开发模式的类别,归纳总结国内开发模式存在的问题。然后针对性调研国外典型的全龄养老社区案例及国内以“全龄”理念建设的养老社区,总结了国外经验对我国的启示,并总结我国全龄养老社区建设过程中遇到的主要问题。接着将居住区分级控制体系与全龄社区相结合,从“居住单元—居住组团—居住小区”三个层级探讨全龄化的适老社区的具体设计要点。将城市中等收入老人作为主要受众群体,对国内外养老地产的发展实践及相关理论研究分析总结,结合建筑学及城市规划学的相关理论,对多层级全龄社区在国内市场的发展和建设的可操作性进行深入讨论,提出适宜的社区发展模式,最终在项目选址、规模控制、居住配比、公共空间、单体平面、环境设计等方面归纳总结处具体的设计要点与策略,用以对今后的养老地产发展提供参考与相应依据。