城镇化的进程给城市带来大量人口流入的同时,也带来不少的城市问题,如城市交通拥堵,以及城市土地资源的短缺。随着TOD理念（公共交通引导发展理念）越来越被关注,城市轨道交通站点的综合开发也越来越被重视。根据TOD理念,未来城市轨道交通站点大多数都会被建设成集公共交通、产业、居住以及公共服务一身的特定区域。城市轨道交通站点周边的地下商业空间与其他地下商业空间不同的是,城市轨道交通站点能够为其提供了大量且稳定的客流量。目前城市轨道交通站点周边的地下商业空间的利用仍然不充分,地下商业空间的利用有利于提高城市繁华区域的土地利用率,补充城市商业容量。因此开发城市轨道交通站点周边的地下商业空间及其使用权价值评估,将会是未来城市发展的一个重要课题。本文首先解析关于地下空间的概念,包括城市地下空间、地下空间使用权、城市轨道交通站点地下商业空间使用权,以确定研究对象。再阐述并分析相关研究理论,其中涉及的研究理论包括地租理论、地价理论、替代经济原理和地价空间分配理论,通过分析这些研究土地评估相关的理论,为评估地下商业空间使用权价值打下理论基础。并通过研究地下商业空间使用权的价值内涵,分析地下商业空间使用权的形成、价值的形式以及影响其价值的因素,以及研究地下商业空间使用权价值相关的评估方法及其适用性分析,结合目前已有的评估方法和影响地下商业空间价值的因素,提出借鉴楼层效用比率法的基本思路的改进剩余法用于与城市轨道交通站点接驳的地下商业空间使用权价值的评估。而国内地下空间使用权评估研究中,常用的基准地价系数修正法、收益还原法和剩余法在估价实践中都会存在一定的限制,改进后剩余法能够克服地下空间相关数据难以获得的难题,在实际中具有一定的可行性。本文选取了昆明市尚未建设的东风广场地下一层地块作为研究案例,评估过程中使用了市场法对地面一层的房地总价和租金进行评估;考虑到城市轨道交通站点人流量对地下商业空间价值的影响,采用了问卷调查的方法调查案例的客流量转化率,并以此为依据估算出评估时点的地下商业空间年净收益;最后将调查到的数据代入推导出来的改进剩余法公式得到评估结果为:在评估基准日2022年6月30日,案例地块的地下商业空间使用权价值为58,007,311.14元,将该评估价格修正至地块出让的时点2020年7月20日,修正后的评估结果与地块实际交易价格仅相差1.53%,说明该方法具有一定的可行性。