自2016年国家对房地产进行政策调控后,房地产市场形势逐渐转变,由卖方市场步入买方市场,住房日益回归其居住和消费属性。房地产销售受到宏观经济政策环境影响的同时,住宅项目的市场定位也成为重要的销售影响因素,而定位的不科学制约了市场的发展及房产的销售。本文以房地产住宅项目市场定位的相关理论为基础,以三线城市A房地产住宅项目为研究内容,分析当前住宅项目市场定位存在的不合理性以及面临的困境,总结了该项目前期市场定位存在的问题,基于Kano模型对当前市场定位进行优化。首先,本文对大量国内外相关文献进行阅读整理,对市场定位的演化以及房地产市场定位应用状况的相关研究进行综述,基于Kano模型整理了市场定位的优化方法。其次,本文对Kano模型的相关理论进行系统分析,并总结了Kano模型的一般方法以及应用步骤。在此基础上,整理了21个房地产客户需求的质量因素,并设计了相应的调查问卷,提出了问卷结果在房地产市场定位优化中的应用。最后,本文以A房地产住宅项目为研究对象,分析了项目前期市场定位存在的问题,对该项目进行需求调查,根据调查结果对市场定位进行验证并提出优化方案,同时还为房地产住宅项目市场定位工作提出了部分建议和对策。本文对A房地产住宅项目进行了实际问题分析,基于Kano模型整理了目标客群的需求因素,并根据其对定位的影响,判断前期市场定位存在的不足之处,进而作出优化调整,从而达到提高销售额、降低投资风险的目的。通过对本项目的研究分析,有利于企业充分了解目标客群的实际需求,掌握客户对住宅的户型、景观、智能化等各方面的期望,提供令客户满意的住宅产品,提升房地产企业品牌知名度。同时,也为前期策划人员提供具有操作性的调查方法,便于数据统一汇总与整理分析。本文在客户需求的选择内容、调查对象的比例性抽样以及调规工作的复杂性等方面考虑还不够成熟,有待今后进一步研究及完善。希望本项目的研究结果和分析,可以对以后房地产住宅项目市场定位工作提供一定的帮助和借鉴。