城市住宅用地价格是由经济发展水平、人口数量、供求关系等诸多因素共同作用下形成的,是城市发展的重要指示器。自土地制度改革以来,城市住宅用地价格持续上升,不同城市之间价格水平差异明显,城市内部也会由于区位特征、交通设施、教育配套、环境条件等微观因素,造成地价水平在空间分布上的差异。目前学者多聚焦于城市土地价格影响因素的研究,鲜有对土地价格长时间跨度上的规律性研究,因此本文对城市内部住宅用地价格在空间分布上的演变及其影响因素进行研究,这有利于揭示住宅用地价格的形成机理,也对政府调控土地市场,合理配置土地资源,检验和指导城市规划具有非常重要的理论和现实意义。本文基于2005-2018年杭州市招拍挂的688个住宅用地交易数据,从楼面地价视角更直观地解读城市住宅用地价格在时间和空间分布上的变化。首先运用HP滤波法科学合理的将土地市场划分为三个阶段,并采用克里金插值方法对杭州市住宅楼面地价进行无偏估计,建立数字地价模型,分析楼面地价圈层、方向、梯度的发展变化,引发对驱动因素的深层次思考。最后采用一般线性回归模型和地理加权回归(GWR)模型,对其影响因素进行研究,揭示住宅楼面地价的空间分异规律。研究发现:(1)杭州市住宅用地楼面地价呈现出显著的空间集聚状态,且集聚强度逐渐增强,也存在显著的空间差异,呈现出以西湖为中心的圈层结构,具有连续性和方向变异性,城市多中心规划逐渐在楼面地价上体现,由原来的单中心向城市副中心过渡。(2)住宅楼面地价的影响因素存在空间异质性,除了地块自身属性容积率之外,还有区位特征、交通可达性、商业综合体、负面因素被资本化于住宅楼面地价中,CBD对杭州市住宅楼面地价的影响呈“西强东弱”格局,已运行和规划未开通的地铁线路对住宅楼面地价均有正向作用,并且已运行线路影响大于规划未开通线路,商业综合体在配套不完善区域对住宅楼面地价的影响更大,城市中客观存在的不利因素会对周边住宅楼面地价产生负面影响。(3)值得一提的是在土地出让阶段教育配套、医院、景区公园、文体馆等公共服务设施的价值在住宅楼面地价中体现不明显,可见在土地出让阶段公共品的价值不能得到兑现,政府无法捕获公共服务设施所产生的效益。