被保险人对保险标的的可保利益是保险的基础，也是确定保险价值的前提，投保人或被保险人必须对保险标的具有可保利益。在住房抵押贷款房屋保险中，抵押房屋是标的财产，是土地及地上建筑物的统一体，具备不动产土地及地上建筑物形态和价值的不可分割性。但是抵押房屋作为保险标的，各种风险因素发生作用的对象常常是分割的，有的风险作用于地上建筑物，有的风险作用于土地，这就影响了可保利益的指向。根据风险因素所起的作用，不动产保险不同保险条款中，可保利益有时指向地上建筑物，有时指向土地，相应地，保险价值的评估和保险补偿也要适用不同的方法。在我国土地所有权国有而土地使用权有偿出让的制度背景下，保险价值的评估要更复杂一些。在保险实践中，住房抵押贷款保险的房屋保险条款通常以不动产价值作为保险金额，而在保险补偿时适用重置价值标准，导致保险金额总是大于保险价值的超额保险情况，超出的金额就是土地的价值或者土地价值的一个比例，这对被保险人是不利的。抵押贷款保险中的超额保险现象，也是不动产保险值得探讨的一个问题。不动产保险价值比率这一概念，就是评价超额保险程度的指标。本文基于风险与保险基本原理和不动产估价原则，结合保险发达国家不动产保险实务和我国抵押贷款相关险种保单条款，深入剖析住房抵押贷款保险的风险、可保利益、保险价值等要素的内在联系以及现行保险条款中风险与保险责任不对称的原因，提出了不动产保险价值比率的全新概念，论证了住房抵押贷款的保险价值评估适用抵押房屋重置价值的观点，并对不动产保险中定值保单和道德风险进行了探讨。