在我国社会人口老龄化有逐年加重的趋势,养老问题已成为各界关心的热点。巨大的养老金缺口,以及人数庞大的老年人群,给政府的财政造成了较大的压力。如今房地产市场正在不断发展,在这一形势下,新型的房地产市场更为我们所需要,具有市场竞争力、更有活力、更能考虑弱势群体的房地产市场更能得到青睐。住房反向抵押贷款养老是一种金融创新产品,既可以改善养老金不足的危机,也可以让老年人的生活、医疗质量大大提高,还可以增加各部门之间密切的联系,促进金融机构向多元化发展。本文是以借款方的立场通过定价理论、保险精算理论和生命周期理论分别对住房反向抵押贷款养老项目存在的风险问题展开了理论研究和实践探索。(1)通过对国内外文献的广泛研究,结合住房反向抵押贷款的特征与类型,将该反向抵押贷款分为5类进行分析,并提出了银行预留折损费用的风险模型。(2)通过对住房反向抵押贷款风险要素的分析,房地产价格波动与宏观经济状况有明显的正相关性,当宏观经济状况良好时,房产价格易向上波动如宏观经济状况恶化,房产价格便极有可能向下波动。并且,这种正相关关系是动态均衡、相互影响的关系,不仅经济状况的变动会影响房产价格,反之房产价格的变动也会影响宏观经济状况。(3)通过研究,确定了房屋均价与城镇居民和农村居民人均可支配收入有着正相关关系。(4)通过回归分析可知,中长期贷款利率(R)的回归系数为负,即长期而言利率会对商品住宅价格产生负向影响,但P值为0.131>10%,说明贷款利率的上升对商品住宅价格下降的作用不显著。(5)通过一次性支付和终身支付两个模型可以看出,一次性领取金额与房产初始价值呈现正相关,与房产价值增值率呈现正相关;终身年金支付每期领取金额与产初始价值呈现正相关,与房产价值增值率呈现正相关。(6)从单生命状态模型与多生命状态模型中可以发现,贷款领取金额与预期余命呈正比。综合单生命和双生命模型来看,预期余命与领取金额成正比;综合仿真分析,可以得到领取金额与贷款利率呈反比,与房屋价值波动呈正比,与房屋初始价值呈正比,与预期余命呈正比。通过对住房反向抵押贷款养老项目风险控制的研究,让老年人在申请该项目之前对该产品存在的风险有个量的认识,具有一定的参考价值。