随着近几年房价的节节攀升,而廉租房、经济适用房等保障性住房尚未能有效平抑高房价之前,租房已成为部分人的唯一选择,成为保障其生活需要的基本物资资料,但也有部分人,他们租房并不是以居住为目的,而是为了生产经营的需要,由于他们长期在某个地点固定经营,已经建立起稳定的顾客消费群体,如果经营地点突然发生变更,势必对这部分人造成巨大的损失,因此取得租赁房屋所有权,已经成为这部分人的首要选择。然而在审判实践中,由于法律条文规定的过于简单,对承租人优先购买权的性质、法律效力等理论问题形成较大分歧,而这造成的直接后果就是,承租人的优先购买权规定往往流于形式,无法得到有效的保护,西方有法谚:“无救济,无权利”。如何有效保护承租人优先购买权,已成为司法实践中的一个突出问题。本文以2009年最高法出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称2009年最高法解释)为背景,该司法解释的规定,颠覆了长期以来国内理论界对承租人优先购买权性质的普遍认识,但该解释关于承租人优先购买权的规定只有四条,且是一些原则性规定,缺乏可操作性。本文对承租人的优先购买权制度进行了深入的分析和研究,并借鉴了国外相关立法和这些年来的审判实际经验,对该解释出台后,其性质和效力问题进行了探讨,并能够提出自己的看法和建议。本文共分为六个部分:第一部分,介绍了优先权制度的中外法律渊源,并提出中国古代的优先权制度体现了与西方文化相异的特质,并回顾了新中国成立后,关于承租人优先购买权的立法情况;第二部分,对房屋承租人优先购买权制度概念、特征以及行使条件等相关理论进行了论述;第三部分,在对承租人优先购买权制度理论认识的基础上,在2009年最高法解释生效后,对其性质问题进行了论述;第四部分,大胆假设如果承租人在不同阶段分别提出优先购买权时,对其效力问题进行论述,并得出可能在出租人、承租人、第三人之间形成两个有效合同时,出现“一房二卖”现象;第五部分,对理论界热议的房屋承租人优先购买权制度存废之争进行讨论,并认为,现阶段并不具备废除承租人优先购买权的条件;第六部分,在对承租人优先购买权制度进行全面论述之后,对我国现行法律中关于承租人优先购买权制度尚需要进一步完善的地方提出立法建议,希望能够对我国承租人优先购买权制度的不断完善有所帮助。