随着物业服务高速发展,物业服务纠纷渐次增加。物业服务人和业主基于双方的信息不对称,对物业服务的认识往往存在较大差别,因此导致了大量物业服务合同违约责任纠纷。为了更好的规范物业服务,促进物业服务业的发展,《民法典》将物业服务合同作为典型合同予以规定。但就现有的物业服务合同违约责任规范而言,仍然存在着较多的问题与不足,为此,以物业服务人的违约责任为研究对象对理论与实务中争议较多的问题进行讨论。本文除了导论和结语部分外,分为四个部分:第一部分“物业服务合同的性质”。我国的物业服务合同与其他典型民商事合同缔约模式有极大的区别,非常态的缔约模式导致其与集体合同无论是在法律构造层面还是规范目的层面都极为相似,即通过团体缔约的形式实现合同双方当事人的能力均等,并赋予合同规范性效力使物业服务关系和谐稳定。物业服务合同虽然以典型合同予以规定,但是其作为特别法的规范模式并未改变。第二部分“物业服务人的合同义务”。物业服务合同中物业服务人负有维修、维护、清洁、绿化等义务。保护义务作为合同中的附随义务,其与一般的安全保障义务并不相同。业主基于建筑物区分所有权人享有参与建筑区划的管理权,物业服务人具有的管理义务来源于业主物业服务合同的约定。第三部分“物业服务人违约责任的核心要件”。以方式之债理论与合同义务构造论相结合的方式对物业服务人的义务履行情况进行具体瑕疵判断。其中物业服务人的管理义务以及保护义务均属于手段义务。而物业服务人的维修、维护义务则属于结果义务。就手段义务而言只需履行相应的行为,而结果义务则还需保证一定结果的发生。在具体判定物业服务人行为是否存在履行瑕疵时还应结合具体个案情况予以综合考量。第四部分“物业服务人违约责任的承担”。物业服务人在承担违约责任时除了传统的损害赔偿、继续履行、采取补救措施之外,还可适用减价责任。在适用减价责任时需要综合考虑两个方面的内容,一是具体服务的瑕疵程度,二是物业服务的职责范围,达到严重瑕疵以及以上的则可以酌情减价。对于违约涉及的诉讼主体问题,业主大会和业主委员会均无诉讼主体资格,单个业主仅在涉及其个人利益时享有诉讼主体资格。本文可能的创新之处在于:以现有《民法典》的规定为基础,确定物业服务合同的集体合同性质,并将集体合同这一属性融入到对物业服务人的合同义务、瑕疵履行的认定以及违约责任的承担的讨论之中。本文的不足之处在于:学术能力有限,文章的理论研究深度不够;由于缺乏实践经验,可能对问题处理存在不当。