房地产行业是关系到国计民生的支柱性产业之一。房地产产品除了具有一般产品的使用价值之外,还具有一定的投资品属性。房地产项目的开发过程具有长流程、多专业、长周期和不确定因素多的特点,不可避免地要面临开发周期内存在的各种风险,因而房地产投资分析工具除了能够正确衡量项目的盈利能力外,还需要能够妥善处理风险因素。实物期权理论于上世纪70年代逐渐从金融期权的衍生期权种类发展和完善成为一门独立的知识体系,并广泛地被用于投资分析当中。应用这一理论的领域从最初的自然资源开发逐渐扩展至企业经营决策、IT投资项目、生物制药、制造业等领域,正不断受到学术界和实业界的重视。实物期权理论克服了传统现金流折现方法对投资灵活性价值的忽略所造成的对投资机会价值的低估,更适合不确定条件下的投资分析。本文将系统地介绍实物期权理论的核心思想和基本模型,并对房地产投资的风险特性加以剖析和识别,使用实物期权理论视角,对房地产投资机会的实际价值进行全面评估。同时,本文将介绍期权定价的两种方法——连续时间假设的B-S模型和离散时间假设的二叉树模型,并在最后使用实际项目的数据对该项目具有的实物期权价值加以计算,以验证模型的有效性。