鉴于《中华人民共和国物权法》第149条仅规定了住宅建设用地使用权期满后“自动续期”,而未对其进一步细化,从而导致实践层面指导性不强,加上有少数住宅建设用地使用权期满的情况发生,自动续期问题已经成为百姓关心、政府关切、社会关注的重大民生问题。根据2016年11月27日《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中提出产权长久保护的指引精神,本文从自动续期规定的现状展开分析,并就自动续期未来法律安排所需立足的理论基础、价值目标以及考量因素展开论述,结合房地产市场发展背景,继而提出路径设想,希望在大规模的住宅用地使用权期满事件到来之前,为自动续期问题的解决提供法律安排思路。本文正文分为四个部分:第一部分从自动续期规定的现状分析展开,引出问题。先阐述自动续期规定的现状,包括《物权法》和暂行处理办法的实施现状;后论述自动续期规定的合理性以及不足,虽然自动续期规定契合了现行房地权属制度,协调了房地法律关系,但并未实质性解决包括续期形式、续期有无限制等难题,继而强调自动续期需要制度性、体系性、权威性的具体法律安排,满足长久稳定保护的要求。第二部分从自动续期法律安排所涉及的理论基础出发,从理论角度厘清未来自动续期法律安排“根基”,包括土地国有、土地有偿使用等相关理论,并结合住宅“生活资料”的特殊性,分析土地出让金结构,借鉴房地产保有税理论,从基础理论层面来明确自动续期法律安排的边界、方向以及构建框架。第三部分是关于自动续期法律安排过程中所要追求的价值目标以及考量因素,强调自动续期的法律安排要兼顾政策价值、法律价值、社会价值,要坚持“一个前提,两项规则,一条红线”,进行合理、合情、合法的法律安排,从而有效的将现行法律制度与民意诉求相衔接,使“有恒产者有恒心”,消除大众疑虑。第四部分是关于自动续期法律安排的设想:一、“两不一正常”暂行办法会长时间内继续适用,待时机成熟,可有偿自动续期,即不足70年以补缴土地出让金形式自动续期至70年和70年期满后统一按照带有免征标准的房地产保有税形式续期。二、因住宅安全使用寿命等因素存在,在不造成国家土地所有权虚化的前提下,自动续期宜以地上建筑物安全使用期为最高续期期限。三、对于特殊情形如地上建筑用途转化、住宅翻新等,其自动续期可以类比处理,最大程度维护社会公正。四、通过限制交易的法律后果来保证自动续期法律安排得以施行。