随着我国经济发展,居民可支配收入不断提高,民间资本雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态,这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。由于人们对住宅的需求较其他类型的房地产稳定,购买后通过转售或租赁便可获得稳定的经营收入,实现消费、保值、增值及收益所带来的利润,风险较低,同时与其他金融产品相比,收益较高,所以住宅投资更受人们青睐。当前济南市正处于“十一五”规划的建设进程之中,城市化进程扩大了人们对房地产尤其是住宅的需求,住宅价格增长迅速,居民在感慨买房难、房价贵的同时,也增加了对住宅房地产的投资。鉴于近年来投资性购房增加,促使市场需求中的投机性因素膨胀,拉动房价上涨,国家采取了控制投资性购房、遏制投机性需求的调控政策,取得了一些成果。在执行和加强房地产市场宏观调控的过程中,如何正确对待投资性购房是一个值得关注的课题。房地产市场的宏观调控非常必要,但也不能因噎废食,打压一般性购房投资,使房地产市场面临大起大落的风险。为了保证济南市房地产市场健康持续发展以及确保“安居工程”顺利实施,丰富个人房地产投资理论,必须要对个人住宅房地产投资行为进行研究。本文的研究是基于投资心理学、房地产投资理论、行为金融学理论以及家庭理财理论等相关理论,房地产投资理论和投资心理学是本文研究的两个重要的知识背景。本文通过对济南市房地产住宅投资行为的分析研究,明晰房地产市场的运行状况,揭示房地产市场投资行为对房地产市场的作用,丰富房地产投资理论,从而为政府进行国民经济宏观调控、制定引导性政策、协调各经济部门的关系提供依据,促进房地产市场的规范化和可持续发展的能力。本文通过借鉴住宅投资行为相关理论,分析了济南市住宅房地产市场现状,并对住宅市场进行了羊群行为检验,对济南市个人住宅投资者风险进行定性分析以及调查分析了当前住宅投资行为,进一步分析和解读济南市当前住宅市场现状和存在的问题,得出结论,从而为政府调控提供可靠意见,为开发商投资决策提供有力的建议,为个人投资住宅提供合理的参考意见。本文以济南市新建商品房住宅市场为主要研究对象,通过对济南市住宅房地产市场现状分析、当前个人投资住宅环境分析、以及宏观调控对济南楼市的影响入手,从金融政策风险、政府行为风险、市场风险、住宅本身风险、自然灾害风险、投资者个人状况风险等方面定性评价个人投资住宅房地产所存在的风险;并辅助进行当前的济南市住宅市场个人投资行为调查,从购房者年龄、性别、职业、现居地、家庭规模以及收入水平等方面着手分析济南市购房者的投资偏好;针对当前的住宅房地产市场,本文还进行了羊群行为验证,证明济南市住宅市场存在羊群行为,但是总体而言,济南市住宅市场较为健康,投资者多为置业投资,仅存在少量的经营性投资,所以羊群行为不会带来房地产泡沫。