随着小区管理的进一步完善和私家车的增加,在小区内停车的问题已经成为了一个急待解决的现实问题。在小区停车问题的解决上,已经颁布的《物权法》做出了相应的规定,但远远不能满足现实生活中种种复杂情况。在实际中有所解决的是停车位的归属问题,但鉴于停车位和小区的地下车库存在较大差异,小区车库的归属需要引起重视。要解决小区车库归属的基本问题就要理解小区车库的基本属性。理解基本属性,首先要明确的概念是建筑物区分所有权。在建筑物区分所有权理论中,共有物和区分物的准确理解,才能将小区车库明确定性定位,从而在理论上找到解决的依据。小区车库归属的解决也牵涉到多方面的利益。小区车库的归属并不是一种纯商业关系,但它也涉及到了投资与受益关系。此外,在确定小区车库归属时还需要考虑到,小区车库的归属不仅仅关系到业主的利益,还关系到国家和公共利益。确定小区车库的归属,既要立足于我国国情,也要汲取别的国家及地区的立法经验。从美国的强制性规范立法说、日本屋内屋外立法说、法国的法定义务说和我国台湾地区的比较法考察中,可以获得许多帮助,虽然各国和地区的立法不尽相同,但同样都可以给我国解决这个问题以很好的启发。当然不仅是从别国的立法中我们可以得到启发,从我国的《物权法》的法条分析中,也应该得到启示。我国《物权法》第七十条表明了建筑物区分所有权的重要地位,第七十二条则明确表明小区业主对停车位享有权利并承担义务。在《物权法》第七十四条中,更是要对首先满足业主需要和其他场所等概念作出准确的理解。更有对此款作出结合实际情况的分析。从对《物权法》中有关相关法条的分析中,提出对小区车库归属的立法完善意见。确定小区车库为建筑区分物中的共有部分,确定小区车库与建筑物的主物与从物的关系,确定小区车库的归属还要确定其涉及到的利益关系。兼重业主和开发商的利益,还要注重公共利益。另外就是,要选择强制性的规范来确定小区车库的归属问题。对于小区车库的归属问题,大体上有三种观点。即:小区车库归开发商所有、小区车库归国家所有、小区车库归业主所有。每一种观点都有其一定的道理,但也存在着理论和操作上的不足。要解决小区车库的归属问题,首先,基于小区车库牵涉到国家和社会公共利益,法律必须对相关问题作出规定。其次,在约定的效力得到法律的承认后,法律还必须有更详细的规定。这就代表着,法律要明确规定约定的主体、时间和方式。基于小区车库牵涉到国家和社会公共利益,法律必须对相关问题作出规定。法律应该明确规定车库归属可以通过开发商和业主的约定来确定。这应该是在复杂现实情况中解决小区车库归属的最佳方案。因为约定本来就是实行性较强,而较难判断的。如果法律不给出明确的标准,很容易被钻空子,侵害到业主或开发商的利益。法律还需要明确规定的是,在没有约定或约定不明的情况下,小区车库归属该在如何确定。《物权法》虽然规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。但从现行房地产法律法规看,对包括地下停车库(位)在内的地下空间使用权、地下建筑物进行登记缺乏法律依据。这方面还需要法律的完善。最后,法律还需要明确规定的是,在没有约定或约定不明的情况下,小区车库归属该在如何确定。一般来说,在此种情况下,应当是视作开发商承认了业主对小区车库的共有。《物权法》虽然规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。但从现行房地产法律法规看,对包括地下停车库(位)在内的地下空间使用权、地下建筑物进行登记缺乏法律依据。所以必须要完善小区车库的产权登记制度。