过去15年间房地产业的辉煌发展,使得高星级酒店数量快速增长,市场供过于求,竞争激烈。同时随着国内宏观经济环境的增速变缓及政府相关廉政政策的实行,市场需求增长缓慢,高星级酒店经营日益艰难。目前高星级酒店数量仍在增长,在经济发达地区供过于求明显,竞争压力日益增大,盈利减少。M酒店是一间国际五星级连锁酒店,位于广交会展馆区域。自2013年底开业以来,连续5年入住率（OCC）快速增长,到2018年入住率已经达到80.73%。在酒店采取灵活的价格策略快速获取市场份额的同时,平均房价（ADR）一直偏低。近几年来赖以生存的广交会日渐式微,竞争者不断增多。在入住率上升空间不太大的情况下,酒店需转换营销策略,在保有或提高目前市场份额的前提下,提高平均房价,才能显著提升酒店收益。本文对M酒店经营数据进行分析,通过与竞争对手的对比,发现酒店存在的问题和可以提升的潜力空间。运用问卷调查法,进行客户需求调研,得到酒店消费者需求关注点。基于收益管理思想,从需求预测容量控制,差异定价,市场细分的角度,分析酒店可以提高房价和入住率增加收入的潜力空间。以提高Rev PAR为中心,围绕平均房价和入住率这两个支点,提出相应的具体营销策略。重点从细分市场角度指出酒店应该着重挖掘长住客市场,从高端月子中心和高级公寓两个细分市场的角度,论述酒店收益提升空间和可以采取的收益提升技巧。