现实生活中存在着大量已经支付价款、实际交付房屋但未办理房屋过户登记的现象,在这种情况下对于房屋的所有权,有学者认为,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中确认了一手房买卖中买受人取得“事实物权人”的地位。但是在二手房买卖中,买受人是否可以依据交付取得物权人的地位,司法解释并没有对此作出明确的规定。根据区分原则的法理,我国采行债权形式主义物权变动模式,即当事人间除需有债权合意外,尚需要与登记或交付等方式相结合才能发生物权变动的法律效果。登记并非是表征物权意思表示的唯一方式,交付占有也是表征当事人之间发生物权变动的意思表示的公示方式,虽然在表征的强度上不如登记。笔者认为,依交付占有房屋的买受人,可以取得“事实物权人”的地位,使用、收益、处分该房屋,出卖人再次出卖房屋的构成无权处分,但在存在第三人的场合,如第三人善意取得该房屋的,已经取得事实物权的买受人不得以之对抗已完成过户登记的第三人的法律物权。2016年3月1日起开始实施的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第2条提出了对与登记簿记载不同的真实权利人的法律保护,这里的真实权利人实际上涵盖了本文所称的“事实物权人”。本文旨在立足我国不动产交易实践,用事实物权理论为已交付未登记房屋的物权效力问题进行符合公平正义的解释,从学理上引导司法者从债权物权二元区分的思维中解放出来,适当保护“事实物权人”,从而为维护公平的市场秩序贡献绵薄之力。本文分为引言、正文、结论三个部分。引言部分主要阐述本文的研究价值、研究现状以及研究方法。正文部分共分三章。第一章主要是从三个具体个案出发,阐述现实的难题。第二章主要阐述不动产物权变动与物权意思表示的理论,分为三个部分。第一部分阐述不动产物权变动的基本模式,首先分析了合一主义下不动产物权的变动模式;其次阐述了债权形式主义下不动产物权的变动模式;最后阐述了物权意思主义下不动产物权的变动模式。第二部分阐述了我国不动产物权变动模式的选择。这一部分分别从物权变动区分原则和物权变动公示原则的角度分析了我国不动产物权的变动模式,确定了本文写作的前提。第三部分分析了不动产物权买卖中交付占有的法律效果,包括债权意思与物权意思、不动产登记的本质以及交付占有与不动产物权的变动。第三章从已交付未登记房屋物权效力的问题延伸至事实物权的理论视角,分为五个部分。第一部分阐述事实物权的定义。第二部分引入五个个案,阐述我国司法实践中的事实物权。第三部分分析事实物权与不动产买卖合同风险负担规则的契合。第四部分论述事实物权与法律物权的保护规则。第五部分论述已交付未登记房屋的事实物权与法律物权分析。结论部分是对本文的概括总结。