人类任何经济活动都需要使用土地，土地增值是常见现象。但由于在复杂经济体中存在各种无法交易的外部经济效应，土地增值的创造者往往不能获取相应的土地增值收益，助长了不劳而获的投机行为。土地增值收益无法回收的一个重要原因在于，土地增值的原因复杂，现行的交易制度无法测算各类土地增值的量。土地的价值既取决于人类的需要和偏好，也取决于土地的经济属性、社会属性和自然属性。在偏好不变的前提下，土地特征属性决定土地价值，只要摸索出两者之间的关系就测算出各类土地增值的大小。本文针对中山市国有土地出让的实际情况，运用Hedonic分析方法（中文译名为效用估价法或特征价格法，本文采用“特征价格”一词作为“Hedonic”的中文翻译）、计量经济学理论和不动产估价理论等方法构建特征价格模型，探索中山市土地增值量与土地特征变化之间的定量关系。论文共有五章：第一章主要介绍研究背景和意义，并通过文献综述总结了以往的研究成果；第二章分析土地增值与特征价格模型的相关理论，研究建模的理论基础；第三章以第二章阐述的理论为基础，借鉴以往的研究经验，设计本文的分析框架，选取模型变量和确定模型的数学形式，根据所选变量收集中山市出让土地的样本数据，然后对样本数据进行处理和录入；第四章利用spss软件构建特征价格模型，研究地价与特征变量之间的定量关系；第五章对特征价格模型进行结构分析，研究土地增值影响因素的影响效应，根据分析结果对土地增值税的改革提出政策建议；第六章是对本文研究的总结，分析了本文在建模过程中的成果和不足，并提出完善模型的建议和进一步研究的方向。本文的研究成果有：通过回归分析探索出中山市居住用地的地价与“行政中心距”、“交通条件”、“环境舒适”、“生活便利”和“建筑密度”这五个特征变量的数学函数关系；通过结构分析探索出中山市居住用地的边际土地增值量与“交通条件”、“建筑密度”的数学函数关系。特征价格模型一般用于研究异质商品的价格构成，将特征价格模型应用到土地增值研究的国内文献并不多，笔者撰写本文的其中一个意义在于——为本领域的科研工作探讨新的研究思想和研究方法。由于样本数据的缺乏，本文在建模的过程中存在很多问题，希望在进一步的研究中补充完善。