随着中国老年化社会的到来,养老产业和健康产业与房地产业的结合已成为趋势,养老地产迎来了重大发展机遇。但由于养老地产具有前期投资大、专业化程度高、投资回收期长等特点,当前房地产开发商、保险机构、私募股权基金机构等对养老地产开发模式仍处于探索阶段。在此基础上建立基于角色分工的“投资商-开发商-运营商”三方主体跨界联盟,并构建联盟收益分配模型,以实现联盟收益在联盟企业间的公平合理分配,从而提高联盟的稳定性。首先,根据养老地产联盟需要,设计了联盟概念模型,通过对比股权联盟与非股权联盟特点,将文章研究集中于非股权联盟。同时,通过综合多动因理论,对比股权联盟与非股权联盟之间的动因差异,并结合养老地产联盟特点,对养老地产联盟动因进行了分析。在此基础上,构建了基于角色分工的养老地产“投资商-开发商-运营商”跨界联盟模式,并对各联盟主体在联盟中的角色进行定位,并进一步通过对比分析国内养老地产盈利模式,确定了长期持有不动产并采用租赁或会员制模式进行运营的适用性。其次,通过对养老地产收益的内外部影响因素进行分析,厘清了联盟收益形成的宏观和微观环境;在分析收益来源的基础上,对收益的构成进行梳理,并对无形收益进行量化;同时,采用作业成本法对联盟成本进行评价与分摊,得出养老地产跨界联盟的收益形成机理。再次,在总结养老地产联盟收益分配特点的基础上,从风险、收益、操作难度等方面对当前使用较多的三种收益分配模式进行对比分析,得出适宜于养老地产联盟的收益分配模式,并对养老地产联盟进行假设,设计了养老地产联盟收益分配三阶段流程。最后,采用层次分析法确定了联盟收益分配影响因素权重,并运用综合指数法原理构建了基于核心能力、投入资源、承担风险以及讨价还价能力的初始收益分配模型;通过设定基准努力水平,与实际努力水平进行对比,以利用奖励或惩罚实现对联盟企业的激励,从而构建了收益分配修正模型。并通过实证分析对整个模型进行验证和说明。