公租房作为我国保障性住房体系的中坚力量,目前主要由政府投资建设,社会资本参与不足,因而造成了政府资金压力巨大、建设成本过高、公租房供给效率不足等一系列问题。PPP模式为私营部门介入公租房的投资建设提供了方便,成为破解公租房融资困境及提高公租房供给效率的有效途径,已经在理论和实践层面被引入公租房的融资建设中。本文以筹集社会资本为出发点,从实物期权的视角研究了私营部门参与公租房PPP项目的投资决策问题。首先,对公租房和公租房融资、PPP项目投资决策及实物期权的相关理论进行了系统的梳理与回顾,确定了研究的基本内容与方向。其次,在对公租房PPP项目的典型特征、典型运作模式及基本运作流程进行阐述的基础上,概括了公租房PPP项目不可逆性、不确定性及灵活性的三大特点。分析了传统投资决策方法在公租房PPP项目投资决策中的不足,并将其同实物期权方法进行了比较,论述了实物期权方法在公租房PPP项目投资决策中的适用性。然后从私营部门投资决策的角度,对公租房全寿命周期的实物期权进行了识别,界定了投资者在各阶段拥有的延迟期权、放弃期权、扩张期权及担保期权四种实物期权类型。选择实物期权理论中经典的二叉树方法构建了公租房PPP项目的投资决策定价模型。最后,通过模型的实证分析,对公租房PPP项目全寿命周期的分阶段复合实物期权价值及项目投资价值进行了求解,验证了该模型的实际应用价值。本文所构建的公租房PPP项目投资决策模型,为私营部门对公租房PPP项目的投资决策提供了理论支持和方法借鉴,有助于缓解政府的资金压力并提高公租房项目发展的质量和效率,具有一定的前沿性和科学性。