房地产已是一个高度商品化的行业，开发商的投资风险不断加大，要减小投资风险，最主要的是项目开发前能够对市场有足够的认识、理解，并准确作好项目的前期定位。房地产市场多元化特征日趋明显，“智囊团”的经验已不能够完全解决市场多样性和复杂性的问题，这便迫使企业决策者寻求更为理性、专业、严谨、科学的方法来对其庞大的群体进行识别。市场营销的前提和基础就是进行全面的市场调研，了解购买者的需求，从而针对这些需要进行详细的分析和相应的定位，也就是要通过从环境分析发现市场机会，从机会分析中确定目标对象，从对象分析中界定行为特征，从行为分析中测量市场规模，只有严格地遵守上述操作程序，才能分析市场，正确确定市场性质和规模；才能把握机遇，避免风险，创造更大的效益。 本文主要以成都泰康房屋开发公司开发休闲花园项目的成功经验为例，将整个营销计划分为调研(Probing)、细分(Partitioning)、优先(Prioritizing)、定位(Positioning)四个阶段，通过大量的市场调查数据的分析，对市场进行细分，从而锁定目标消费者，将营销努力集中在目标消费者身上，最终成功实现其房屋销售的成功。本文从这一成功案例制定的4P营销战略计划，分析并揭示房地产市场营销中做好市场调查和市场定位的重要性，并为还没有尝试过该种营销方法的房地产企业给出一个规范的操作模式。