房地产是我国国民经济的支柱型产业,它的发展规模和速度对整个经济的完好运行有着十分重要的意义。房屋价格是全国各地政府部门宏观调控和管理的指示灯。因此，从房地产的价格入手，寻找影响住宅商品房价格与其各个影响因素之间的相关关系，定量分析影响房地产价格变动的因子，把握房地产价格时间上的变动趋势并进行科学的预测，这对合理确定房地产价格，指导我国宏观调控，促进我国房地产市场稳步健康发展具有重要的意义。影响房地产价格的因素有很多，比如经济因素、社会因素、供求因素等，政府的宏观调控也是其中较重要的一个因素。本文首先对商品房价格的特征、形成机制及其影响因素作了说明，并且在房地产价格形成的基础上探讨了商品房价格的变动过程及其形成；其次，本文通过对房地产价格影响因素的分析与研究，将回归模型里的众多因子中对房价影响较大的因子分析出来，同时分析出政策因素对房地产市场的影响也较大，因此将政策因素作为虚拟变量引入回归模型中，得出较好的结果；再次，在运用灰色GM(1,1)模型预测西安市商品住宅房价格的基础上，利用在回归模型中政策因素作为虚拟变量这一思想，将虚拟变量引入灰色GM(1,1)预测模型中去。最后，利用加入虚拟变量的灰色GM(1,1)预测模型的计算方法作为研究工具，并运用Eviews经济学软件和Matlab软件进行计算分析。本文在对西安市住房价格实证分析的基础上建立模型，并将带虚拟变量的灰色预测模型运用到西安市商品房价格的预测中，结果较理想，验证了带虚拟变量的灰色预测模型的可行性。