商业地产业作为房地产业的一个分支，自上个世纪90年代中期开始，在我国房地产业占据的地位越来越重要。然而在我国各地商业地产高速发展的同时，也存在不少问题，例如商业地产空置率的居高不下不仅造成土地资源的严重浪费，而且使得商业银行的金融风险增加。因此定量研究商业地产的需求量成为需要解决的问题，而明确商业地产需求决定因素是解决这一问题的前提。本文研究旨在从定性和定量两方面分析确定商业地产需求关系及因素。 首先本文对商业地产分类、特点、作用等进行了介绍，重点分析了商业地产的典型形态一购物中心的分类、特点、成功要素，并以广州天河城购物中心为实证，通过定性分析发现地理位置优越、市场定位正确、经营策略对路、优质完善的物业管理是其成功的主要因素。 其次，通过选取我国29省市的相关数据，运用灰色关联度计算方法，对广泛选取选的影响因素与商业地产需求之间的关联度进行计算，根据分类对计算的结果进行排序，初步筛选出第三产业生产总值、最终消费、社会消费品零售总额、城市建成区面积、第三产业就业人数为进行定量分析的主要影响因素。然后运用平行数据模型采用逐步回归的方法定量分析，建立了商业地产需求量与第三产业生产总值和第三产业就业人数之间需求关系，并得出第三产业生产总值和第三产业就业人数是影响商业地产需求的主要因素，特别发现第三产业的发展水平是商业地产需求的决定因素。 最后，对定性和定量分析的结果进行了对比分析，得出在微观上定性研究的商业地产典型形态购物中心成功因素与在宏观上的定量分析具有一致性，定性分析印证了第三产业生产总值是商业地产需求的主要影响因素，第三产业的发展对商业地产的需求起着决定性的作用。 商业地产需求涉及到众多的影响因素，且在我国刚刚起步，发展时间有限，相关数据积累不足，在此情况下对其进行分析，是一项复杂且具有挑战性的工作，本文研究只是刚刚入门，还有很多问题有待于今后进一步探索。