房地产投资信托(Real Estate Investment Trust,复数简称REITs)是一种新型的金融投资产品。它起源于美国,在其发源地国称不动产投资信托,其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs作为目前最能够有效融合房地产、投资、资产证券化这三个市场的工具,无疑将成为近几年最引人注目的房地产金融产品。2008是中国房地产行业的调整之年,而价跌量缩则是当年政策调整的主旋律。2008年12月3日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署金融促进经济发展的政策措施。会议确定了创新融资方式,通过发展房地产信托投资基金等九条金融促进措施。这一来自最高管理层的政策信号,为我国发展REITs创造了良好的政策环境。2009年经济增长保持在8%以上,房价高位运行,房地产市场高度活跃。2010年1月10日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”),“调结构、抑投机、控风险、明确责任”的新一轮房地产市场调控已经到来。从“鼓励”到“遏制”的政策转变,房地产企业开发信贷势必会紧缩,自筹资金占比将上升,而房地产信托投资基金有望借此时机真正起步。发展REITs具有一定的必要性和必然性。在本文中笔者主要运用比较法学研究方法,对REITs理论和实践发展领先的国家和地区立法文本进行研究比较,总结评价对我国相应立法有积极意义的理论和法律制度。同时在比较研究的基础上,结合金融学相关知识及有关政策文件,研讨实践发展中REITs将会面临的系列法律问题,重点关注其设立运行机制、税收制度、风险控制等相关问题,并进一步展望REITs发展的未来。全文共分五章,第一章导论及第二章概论部分除引出了文章关注的论题外,还横向地介绍了REITs目前的研究状况、概念及理论基础等问题,使读者对REITs有一个较清晰的整体印象。第三章,笔者主要通过比较美国、日本房地产投资信托法律制度设立发展的国际经验,分析中国房地产投资信托应当选择的发展模式。第四章,笔者主要通过研究现阶段中国发展房地产投资信托的可行性和目前存在的主要障碍,阐述发展房地产投资信托的理由的同时提出应当注意和必须解决的问题。第五章是文章的主体核心,主要讨论中国发展房地产投资信托法律制度的构想,详细解读中国REITs的模式选择、设立运行、税收制度等问题,并以展望的方式结束全文,为REITs关注者的后续研究提供一些思考线索。发展REITs具有重要而深刻的意义,它除了可以为房地产商提供一个新的融资渠道,可以拓宽私人投资者的投资渠道外,还将对我国金融体制的完善起到积极的作用。中国REITs研究尚处于起步阶段,实践迫切需要理论的指导。本文旨在总结各国REITs发展经验的基础上,结合中国经济的发展形势,形成具有一定理论价值和可实施性的REITs理论框架和体系,以推动我国在REITs领域研究的进一步深入,为REITs发展提供相应的理论参考。