随着金融市场进一步开放,国内房地产行业的融资渠道正在发生变化,业内人士开始探索多种融资工具,REITs备受关注。一方面,我国房地产行业拥有较多不利于企业资金流动的存量资产,而REITs恰好可以将存量资产以证券化的形式纳入流动资金,满足房地产商对融资的需求。另一方面,2018年政府对房地产市场的调控迫使房地产商找寻新的融资出口,从而市场对REITs的需求度再一次提升。因此,在这两方面的大背景下,REITs逐渐在国内发展起来。本文首先阐述了REITs产品的基本特点,分析了国内外REITs发展现状及比较分析了不同REITs市场的差异,归纳总结了有关宏观经济、资产运营、租金收入等影响因素。然后,以我国第一家在境外上市的香港越秀权益型REITs为例,通过其2007年-2017年年报的相关数据从经营收入、经营利润、基础资产投资回报率三个方面详细探讨影响REITs收益率的因素。案例研究发现,有关基础资产的经营收入、经营利润及基础资产投资回报率对REITs收益产生正向影响,经营收入与经营利润直接与REITs收益来源相关,而基础资产投资回报率与REITs分红收益率相关,所以三者都会对REITs的收益产生一定影响。同时,本文就REITs产品市场定价提供了加入优质基础资产、提高运营管理水平等建议,为未来我国REITs产品定价给予推广和参考意义。