房地产业是我国的支柱产业,它关乎整个国民经济的发展,尤其是商品住宅市场的供需情况直接与我们的生活息息相关,因此从微观层面去了解消费者行为就显得尤为重要。本文是在国家不断出台房地产宏观调控政策背景下,对意愿三年内在南京主城区以南购买商品住宅消费者的个人特征及对商品住宅的需求情况进行市场调研,对影响消费者购房因素进行分析,以便为政府宏观决策、房地产商商品住宅的正确定位以及商业银行的贷款提供可靠依据。本文结构安排上分为六个部分。主要内容如下:首先,从房地产市场的宏观环境、房地产市场投资情况以及商品房市场情况三个方面,对全国、上海市、南京市作比较研究。其次,对南京商品住宅市场消费者行为影响因素作实证研究。主要从消费者个人特征和商品住宅需求两个方面分析。消费者个人特征包括学历、年龄、职业、从事行业、家庭月总收入、拆迁户情况和现居住区域,而商品住宅需求包括购房目的、置业频次、住宅类型需求、室内结构需求、住宅需求特征、购房影响因素、套型面积需求和价格承受能力等。下一章引入最优尺度回归分析方法,按置业频次对消费者分类,得出家庭收入、消费者职业以及从事行业影响消费者购房行为的结论。在此基础上,建立需求收入弹性模型并结合市场调研数据分析,结果表明目前南京商品住宅属于必需品而非奢侈品。最后,提出利于南京市房地产市场健康发展的可行性政策建议,为政府、房地产商和商业银行提供有价值参考。