房地产业是国民经济的重要组成部分,对经济社会的影响日益显著。目前只有欧美国家有较成熟的房地产衍生品市场,然而房地产衍生品因其具有风险管理、价格发现、丰富投资等功能受到越来越多的关注。随着房地产市场和金融市场的发展,发展房地产衍生品市场是必然趋势。房地产价格指数预测和房地产衍生品定价方法研究是房地产理论研究领域两个非常重要的内容。国内学者对房价指数预测方法的研究取得了丰厚的成果,利用多种可靠的、先进的预测方法得到了非常好的预测效果。本文立足于如何将这些预测方法的优势应用于房地产衍生品定价模型中,优化定价模型,使其能更精确、灵活、动态地对房价指数衍生品定价这一目标展开研究。本文首先阐述了课题的研究背景和意义。其次,为更好地了解房地产价格指数预测方法和房地产衍生品定价模型,对国内外相关研究做了综述,梳理多种房价指数预测方法和主要的房地产衍生品定价模型,尤其归纳总结了定价模型的定价视角、原理、趋势估计方法等。在此基础上,考虑定价模型先进性、灵活性和可操作性,选择Fabozzi和Shiller提出的定价框架做重点研究。本文以Fabozzi和Shiller的房地产衍生品定价框架为基础,调整模型中的时间为相对于房地产指数两个价格更新之间的期间,对房价指数随机过程按指数周期做分段处理,利用二次指数平滑法实现动态趋势估计,构建了基于时变趋势估计的房地产衍生品定价模型。之后,为进一步提高定价过程的动态性与精确性,将定价模型中的均值回复速率和波动率参数设置为含时间变量,分别用鞅估值法和二次变差法估计时变参数,进而提出房价指数的时变O-U模型。本文借助芝加哥商业交易所上的SP/CS住房指数和以其为标的的期货合约,展示以上两个衍生品定价模型的定价过程,得到各参数合理的估计值,验证时变趋势定价模型和时变O-U过程定价模型的可行性与正确性。对比原模型趋势估计与风险市场价格期限结构的计算结果,得出两个定价模型有定价动态、精确,对波动敏感,能适应波动大、历史短的指数序列等优势。最后将时变O-U模型应用于我国百城住宅价格指数,得到房价指数预测值的期限结构与实际指数趋势一致,表明该时变模型可用于未来我国房地产衍生品的定价。