我国房地产业发展迅速,上海作为中国第一大城市和中国的经济金融中心,其房地产业发展速度位列全国前茅,总所周知,房地产业是关系到国计民生的基础性产业,在拉动国民经济增长,加快城市化进程中起了重要作用,所以对上海的房地产业进行产业组织分析具有重要的现实意义,有助于更好的了解整个行业,为政府实施相应的公共政策提供实证依据和理论指导。本文应用产业组织理论中的SCP模型来对其进行分析。SCP模型是指市场结构(Structure)--市场行为(Conduct)--市场绩效(Performance)的分析框架。该模型既能深入具体环节,又具有非常系统的逻辑体系,被广泛用于各个产业的产业组织分析,是一个非常重要的分析工具。在市场结构方面,本文主要从市场集中度,产品差别化,进出入壁垒三方面来进行详细分析,其中,市场集中度的测量采用洛伦茨曲线和基尼系数指标。有效刻画了上海市区域垄断竞争市场的特点。在市场行为方面,本文对上海市房地产业的价格行为和非价格行为作了具体分析,并运用博弈论方法,构建了“房地产企业价格竞争模型”,对房地产企业的产品差异化,广告行为和合谋定价等现象进行了进一步解释。在市场绩效方面,构建了一套涵盖产业规模,商品房开发,商品房销售,企业经济效益和社会评价五大方面的指标体系。利用因子分析法在该指标体系的基础上对全国31省市以及上海市历年的房地产市场综合绩效进行测算,引用全国水平,上海市房地产业综合绩效较高,在纵向年份比较上,上海市房地产业综合绩效水平稳步上升,处于良性发展状态。最后对上海市房地产业进行了市场结构,行为,绩效之间关系的实证分析,主要应用Berger模型,对其进行“共谋假说”和“效率结构假说”验证。实证表明上海市并不符合这两个假说,即市场绩效并不是由市场结构单一决定的,也不是由企业效率单一决定的,而是多种因素共同作用的结果,提高市场绩效的有效方式主要有减少市场集中度以及加强企业自身效率。本文认为政府应当降低进入壁垒,同时也需创造一个公平竞争的市场秩序,促进房地产业的有效竞争。对于房地产企业来说,应加强自身素质建设,不断提高经营效率。