在近年房地产开发一线城市投资过热、回报率下降、风险增大的情况下，许多大品牌开发商向竞争相对弱、土地资源相对充足的二三线城市进军，德州顺势成为了地产开发热土。德州经济的稳步增长、消费力的不断增强、城市疆土不断扩张、城市规划平衡发展、政府的大力支持使地产开发商们信心大增。众多开发商给德州地产业带来了更为规范的市场操作，提升了整体开发水平，产品不断升级换代，但也极大的加剧了德州房地产市场竞争的激烈程度。增强开发商的核心能力——营销策划能力，在升级了的市场竞争格局中显得尤为重要。　　 本文的研究对象中建华府项目是天津兴渤海建设发展有限公司在德州开发的第一个住宅项目。本文首先对房地产项目营销理论、方法作了综述。然后，通过系统的市场调研，分析了德州市特别是开发区房地产市场的行情和现状，并且对住房消费者行为以及竞争楼盘进行了调研。本文在梳理分析了中建华府项目的政策、经济等宏观环境后，通过对本项目进行SWOT、QSPM分析，对本项目作了市场定位，制定了有针对性的市场营销策略。　　 本文的研究结果对于天津兴渤海建设发展有限公司来说，具有理论及实践的指导意义，将直接运用到本项目的实际操作中，同时也可为公司营销体系的搭建以及后续项目的营销管理创建一个良好的基础。本文探讨的房地产住宅项目的营销策略和工作技术、方法，还需在今后的实际工作中不断总结、完善和系统化，使之成为一套对现代房地产企业的营销管理具有价值的指导工具。