近几年来的商业地产开发,逐渐成为房地产市场的热点,受到了资本市场的极大关注;国际、国内投资机构,在商业房地产上的资金投资规模也在持续的增长。在商业地产迅猛发展的大趋势下,我们也可以看到——供需的错位、空间布局规划混乱、盲目开发、重复建设、商铺空置率高、投资风险大等诸多隐患,这就使得商业地产开发的科学性、规范性的研究成为必要。本文根据商圈理论,参考国内外商业地产开发的研究成果,论述了商圈分析在城市商业地产开发中的重要作用,并结合鄂尔多斯市“北国新天地”项目开发实际,试图从商业地产开发的产品策略和招商策略等方面,对商圈理论如何指导城市商业地产开发进行探讨。本文采用理论研究与实证分析相结合的方法,具体内容分为以下两部分:第一部分着重于商圈理论与城市商业地产开发的基础理论研究,主要涵盖商圈的概念及其构造与其影响因素、商圈的分类及层次划分、商圈理论、商圈分析的核心内容、商圈分析对商业地产开发的作用,商业地产概念、商业地产的市场特征、商业地产开发的形态与模式、商业地产开发的三大趋势,以及商业地产开发过程中的商圈理论运用等內容;总结得出:商圈理论的运用,有利于作为城市商业发展的物质载体——商业地产开发的良性运作。第二部分主要对鄂尔多斯市“北国新天地”商业地产项目所处的商圈发展现状分析和开发策略的运用,实证研究商圈理论对商业地产项目的开发的实际运用价值。