为了遏制一度高涨几近失控的住房价格,中国政府一连串抑制房价的大举措使得住宅型投资纷纷转向新政影响较小领域——商业地产,引起了该产业投资的急剧升温和学术界的高度关注。事实上,商业投资的热潮使得盲目、非专业化开发等问题日益增多,如何科学而专业的研究市场定位影响因素显得迫切而急需,因为只有把握主要影响因素进行商业地产开发,提高商业地产市场定位的有效性,降低开发风险。本文在梳理国内外商业地产研究成果的基础上,基于消费者理论、商圈理论等基础理论,从商业地产市场定位路线的角度出发,寻找影响商业地产市场定位的因素,对其进行归纳分析,整理得出包括商圈因素、消费者因素、宗地因素和其他因素四大类影响因素。并运用层次分析法、专家打分法和模糊综合评价法对各影响因素进行了评价分析,试图将影响商业地产的影响因素分主次,在为商业地产市场定位提供依据的同时,明确各因素对定位影响程度的差异,更准确的指导商业地产的市场定位,从而降低或回避开发风险。研究结果显示：(1)商业地产市场定位需要综合考虑商圈因素、消费者因素、宗地因素和其他因素等四大类影响因素。其中影响最大的是消费者因素,依次是商圈因素、其他因素、宗地因素。将四大类因素进行指标细化,评价分析得出对商业地产市场定位影响最大的指标因素是人流量,其次是消费者偏好、所在商圈情况、竞争商圈情况,这4个指标因素权重均大于平均权重。(2)消费者是商业地产市场定位的核心因素,影响权值为0.58,占到整个权重的58%。因此,需要重视对消费者的研究,特别是消费人流及消费偏好的研究,从消费者的角度来进行商业地产市场定位,以满足消费者需求为主导。(3)商圈因素也是商业地产市场定位的主要影响因素。评价结果中商圈因素对商业地产市场定位影响权重为0.24,占到整个权重的24%,成为仅次于消费者因素的核心的因素。市场定位时需要根据竞争商圈情况进行有差异化的定位,为项目提供生存和发展空间的同时,也扩大项目的商业辐射力。(4)而其他因素和宗地因素对商业地产定位影响因素最小,这两个因素权重分别是0.06和0.12,仅占整个权重的18%。本文认为,商业地产市场定位首先应当明确市场定位的路线,充分考虑影响市场定位的各影响因素,对各影响因素进行全面具体的调查研究,才能有侧重点的进行客观准确的市场定位。