在市场经济高速发展的今天,物业企业作为现代服务业的典型代表,必须由传统的物业服务模式逐渐向信息化、多元多的具有良好用户体验的物业管理模式转变。这期间却面临着人力资源成本大幅度上涨,用户消费意识跟不上体验水平等一系列影响着物业企业生存和发展的关键难题。这就要求物业企业必须对成本进行严格控制和更加精细化的管理,在成本核算方面应该形成一套行之有效的、更加科学的方法和体系,在经营管理方面开源节流,通过多方面的管理提升,增强企业的市场竞争力。作业成本法作为一种新的成本核算方法和管理工具,在国内外已被广泛研究,因此,本文尝试在对物业企业的成本核算及成本管理与控制中运用以作业为基础的成本核算方法。以期探索出一条提升物业企业成本管理与控制效果的新思路。本文通过对物业企业物业服务成本的认真研究,和对作业成本管理体系的系统分析,以作业成本核算为基础,建立了基于物业企业的作业成本核算模型,并以GT物业公司为实例进行分析,验证了作业成本法在物业管理企业应用的可行性。基于对物业企业作业成本核算方法的应用研究,延伸至基于对物业企业的作业成本管理和控制方法的探索,本文通过对物业企业作业的确认与分析、作业成本的核算与控制、标准作业成本的确定、作业成本差异的分析和优化评价等方面的研究,为物业企业的经营发展提出了新的管理方案和创新理念。