郊区化是城市发展的一个阶段,是在经历了相对集中和绝对集中后进入的分散阶段,表现为人口和经济要素由中心区向郊区扩散,从而带动郊区发展。西方发达国家在20世纪初期就开始了郊区化进程,并且在五六十年代达到高峰,据有关学者的实证研究表明,上海在1980年代初期开始出现郊区化发展趋势,经过20多年特别是1990年代的快速发展,郊区化对房地产市场的影响日益明显。 本文立足于城市整个房地产市场发展的层面对郊区化带来的影响进行了动态研究。从分析郊区化背景入手,对城市发展的一般过程和郊区化概念进行了界定,介绍了美国和上海郊区化的基本概况,除了分析郊区化的动力机制、郊区化的特色外,还分析了郊区化对社会、经济、文化等带来的影响,从而把郊区化的宏观背景具体化为人口、产业、规划、文化等影响因素,然后按照从郊区化到人口、产业、规划、文化因素变化再到房地产市场变化的分析脉络,对上海房地产市场发展与郊区化进行了相关性研究,重点分析了房地产区位、房地产开发形式、房地产价格和居住理念四个方面。在此基础上,从市场结构、土地利用、配套设施、旧城改造、空间分异、空心化等方面分析了房地产市场发展过程中存在的问题,并提出:在郊区化背景下促进房地产市场健康快速发展必须要顺应潮流,坚持与郊区化进程相协调的原则,把握住规划管理和土地供应管理两个关键环节。