在国家大力推动城乡一体化改革的背景下,集体土地建设租赁住房入市能有效增加住房需求、改善农民生活,保障村集体利益。但以何种模式推行集体土地租赁建租赁房可能对住房市场产生不同的影响,对此进行深入分析,有利于地方政府开拓一条兼顾租赁房市场、商品房市场和城乡发展的有效路径。论文以此为题展开研究,既是对现有理论的有益补充,也为地方政府合理制定政策奠定了科学基础。论文探讨了集体土地入市建设租赁住房对房价的影响机理,构建了住宅价格的特征价格模型。在此基础上,确定北京“泓鑫家园”和上海“联明雅苑”两个研究对象,并实证研究分别得出两个集体租赁住房对周边住宅价格的影响。通过两个实证模型的结果以及相关公开资料分析得出两个集体用地建设租赁房运营模式、项目风评的差别,并结合比较分析结果提出了改善建议。首先通过理论分析,提取和集体租赁住房相关的特征变量为“与集体租赁住房之间的距离”这个特征变量。在相关文献梳理和专家问卷法的基础上归纳总结了住宅价格特征变量,确定了“与集体租赁住房之间的距离”、“生活配套”、“教育配套”等14个住宅价格特征变量。然后确定了两个研究对象,北京“泓鑫家园”集体租赁住房项目和上海“联明雅苑”项目,找出两个研究对象1km范围内的商品房。通过python爬取相应特征变量数据以及百度地图获取相关的特征变量数据并进行量化。再者分别对两个集体租赁住房对周边房价进行影响评估。其中泓鑫家园项目对周边住宅价格产生负面影响,到集体租赁住房的距离扩大一单位(km)则导致周边住宅价格增加约31.4%。相反联明雅苑对周边住宅价格不产生影响。两个集体租赁住房对周边住宅价格产生的不同的影响。最后将这两个集体租赁住房项目进行比较分析:结合相关公开资料和第三章分析结果可以发现,两个集体租赁住房不仅在对周边房价的影响不同,同时两个集体租赁住房的运营模式,收益分配方式、入住率以及网络评价都各不相同。泓鑫家园项目政府参与度较高,且更偏向保障性住房运营模式,而联明雅苑集体租赁住房项目集体参与度更高,由集体自筹资金以及自主运营。相比较而言,集体参与度更高的联明雅苑项目无论是分红以及入住率,以及对周边住宅价格的影响都好于泓鑫家园。