随着国家对房地产行业宏观调控措施的持续从紧,住宅地产市场风险日益加大,房地产企业开始寻求多元化发展及长期稳定的投资回报,逐渐将目光投向了旅游度假地产,但旅游度假地产在土地的一、二级开发过程中均存在较多的难题,需要房地产企业对其进行针对性的研究。旅游度假地产一级开发中存在的问题主要为旅游度假地产大多位于不发达地区,普遍存在基础设施落后、配套设施不完善的特点,不仅前期需投入大量资金建设基础配套及旅游度假设施,甚至会出现土地整理及基础配套设施的总投入远高于可开发土地当前价值的现实情况。旅游度假地产在二级开发过程中,主要有以下两个方面。一方面,旅游度假地产的整体开发周期往往较长,房地产企业在低周转的情况下,所看重的是后期物业的升值,而后期物业的升值主要取决于旅游度假设施是否能成功运营,所以旅游度假地产对度假设施的投入选择和后期运营也提出了较高的要求。另一方面由于旅游度假地产的度假消费特性,投资客户购买度假物业后使用率普遍较低,同时在旅游度假地产度假氛围尚未完全形成的前期阶段,作为配套设施的度假酒店客房出租率往往也会偏低,显然在旅游度假地产的前期阶段,容易出现无效的资金占用。而旅游度假地产的前期阶段,正是房地产企业需要投入大量资金进行各类基础设施和配套设施建设的阶段,且前期阶段度假氛围尚未形成,度假物业的销售回笼非常有限,房地产企业在该阶段的资金缺口最大。本文通过以庐山西海旅游度假地产的开发为例,研究当旅游度假地产的可开发土地价值不能覆盖土地整理及基础设施配套成本的客观情况下,如何通过对土地一级开发方案进行创新,结合地方政府在政策允许范围内提供的必要支持,使原本不具备开发条件的旅游度假地产提前具备投资开发价值,从而在地方政府、房地产企业和原住居民之间达成多方共赢的结果。本文也对如何结合旅游度假地产自身的主题特色,科学选择旅游度假地产的度假配套设施及后期运营方案进行了研究。并通过对金融工具进行创新,减少旅游度假物业及配套设施的整体空置率,减少前期无效的资金占用,提高旅游度假地产开发过程中的资金使用效率,并可将有限的启动资金投入到对促进旅游度假氛围的成熟更有效的度假配套设施的建设中,尽快提高旅游度假地产度假氛围的成熟度,以提升后期旅游度假物业的价值。