随着我国国民经济的持续健康快速发展,商品房预售成为了最主要的房地产销售方式,并被部分外国媒体称为“中国人的第五大发明”。这种销售方式一方面可以为房地产开发商快速筹集所需资金,加快资金的流动和周转,活跃房地产市场;另一方面,也给预购人带来一定的风险,既有可能买到称心如意的房屋,实现安居乐业;也有可能因房地产开发商不能建成房屋或者房屋有瑕疵而导致纠纷的产生,给预购人带来生活上的麻烦,最终影响我国市场经济的健康发展。因此,这种销售方式的存废一直争议不断。本文通过理论与实际案例相结合的方式,对商品房预售相关问题进行了分析。第一部分:分析了商品房预售的现状及特征。商品房预售争议不断,存废一直是争议的焦点。商品房预售具有交易行为的远期性、预售标的的期待性、预购人的风险性以及较强的国家干预性。第二部分:对商品房预售合同进行了分析。认为商品房预售合同是取得预售资格的预售人在商品房尚未竣工,房屋并未现实存在的情况下,与预购人约定在一定期限内,将竣工后的房屋交付给预购人,预购人支付价金的不动产买卖合同。并具有客体的远期性、主体的特定性与资质严格性、内容的法定性和规定的不系统性。然后对商品房预售合同的性质进行了比较分析,认为商品房预售合同不是预约合同、不是分期付款买卖合同、不是期货买卖合同、也不是附期限的买卖合同。第三部分:先通过一个典型的案例对商品房预售中的认购书的性质进行了分析,认为认购书是预约合同,是为了签订本合同而签订的合同,属于学理上的“将行谈判的预约”。又通过一个案例分析了预购定金问题,认为这里的定金属于立约定金,并对定金罚则进行了分析。第四部分:本部分对预告登记进行了论述,并就我国《物权法》中相关规定的不足部分提出了四点建议。包括商品房预售预告登记的内容不够具体,应该作出具体规定;预告登记的效力不足,应增加顺位保证和破产保护方面的内容;预告登记的适用范围过窄,应当适当扩大;预告登记行使的程序保障不足,应当更加明确合理。