“三农”问题主要是农村土地问题，而宅基地使用权流转问题是农村土地问题的重要部分。党的十八届三中全会审议并通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”宅基地是属于集体经营建设用地，也适用此项政策，宅基地可以流转。我国二元结构体制，导致农村房屋和宅基地的所有者分离，农村房屋与宅基地相连，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的流转，所以农村房屋买卖纠纷已成为当前理论界和实务界中的热点问题。尤其在目前经济迅速发展，房价上涨，农民进城的情形下，越来越多的城镇居民选择购买农村房屋。然而，在出现土地升值、巨额拆迁补偿等经济利益时，卖方会在经济利益的刺激下，起诉要求确认私有房屋买卖合同无效，并要求买房返还房屋。司法实践中，法院受理有关城镇居民购买农村私有房屋纠纷的案件越来越多。而解决这类农村房屋买卖问题案件的法律规定不统一、松散、无体系，甚至同一部法中法条或者不同法中法条之间出现了冲突，导致法院对怎样理解和运用法律规定，评析城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力，房屋判归何方等往往存在争议。本文从以下几个部分对城镇居民购买农村私有房屋的合同效力问题进行相应的分析：第一部分，案情介绍与争议焦点。该部分首先介绍案情。详细的介绍了本文所采用的原告奇某与被告纪某、卫某之间农村私有房屋买卖合同纠纷一案的基本情况。然后重点分析了针对该案件争议的三种观点，初步表明自己支持的观点。最后，提出本案例存在的争议焦点：奇某与卫某的农村房屋买卖合同是否有效。第二部分，城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力争论的分析。对于该争论，理论界与实务界存在不同观点。有观点认为是有效的，有观点认为是有瑕疵的。本文分别对此两种观点及其理由进行分析，以求获得对此问题更深的理解，接着笔者对这三种观点及理由简要分析和总结，为后文笔者支持城镇居民购买农村房屋合同效力有效作出铺垫。第三部分，分析和结论。该部分提出笔者的观点：城镇居民购买农村私有房屋合同应该为有效。并提出认定该观点的具体理由：第一，稳妥推动宅基地流转是党的政策和法律法规制定的方向。第二，物权区分原则为农村私有房屋买卖合同效力奠定理论基石。第三，保障农民对其农村私有房屋所有权完整性。第四，宅基地的流转不会导致大量农民无家可归。最后，基于本案的分析，笔者展开了思考，提出了一些针对解决本案问题的改进意见：第一，分析实践中法院对城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力纠纷的处理。法院在认定合同有效的前提下，也应该对房屋归属问题进行分析，根据目前的政策趋势和法律法规的规定，可以允许宅基地流转。第二，完善我国农村宅基地的流转法律制度。由于法律法规政策的规定杂乱且不明确，导致实践中审判结果不一。应该对《物权法》、《土地管理法》等进行完善和协调。第三，完善农村房屋买卖的登记制度。由于登记制度的不完善，影响到农村房屋交易秩序和司法审判，应该完善农村房屋登记制度，为司法审判提供明确的指引，为建立有序的农村房屋交易市场提供环境。第四，独立、公平审判。行政权、行政制度影响司法审判，导致很多错判和不公正的审判，应该给司法独立的审判权，让法院公正、公平的审理城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力的案件。