随着我国经济的快速发展和城镇化水平不断提高,城市土地交易透明度明显增加,土地管理的制度化建设日益加强,土地市场逐步发展和完善。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分和地价评估的基础,在土地管理及宏观调控中发挥积极的重要作用,是我国区域发展研究中长期倍受政府部门、学者、科研单位关注的一个重要问题。目前,城镇基准地价更新调整还存在着理论基础不够丰富、评价方法与技术路线单一、评价地类范围过窄、动态调整困难等问题。本文以新郑市为例,更新调整城镇基准地价,探讨新增地类评估技术路线与方法体系,以期客观反映城镇地价现实情况,适应市场机制配置土地资源发展需要,促进城镇用地集约利用,并为新增地类的基准地价更新技术创新、理论探索有所启示。通过研究,得出如下结论:1、新郑市市区土地级别空间分布整体呈中心-外围结构,局部分异。市区住宅、商业用地级别整体上呈中心分布,一级地分布在城区中心地带,二级、三级土地围绕市中心由高级别向低级别逐渐过渡。工业用地高级别的分布在交通型主干道及工业集聚区,局部分异。2、定级范同扩展迅速,一级地扩展明显,从空间位置上看,本轮各级别位置与上轮有部分重合,但本轮级别的覆盖范围更广。3、基准地价整体上升幅度较大,各级别级别地价普遍上涨30—40%。随着土地级别的提高,同一类用地级别基准地价上升幅度呈加速趋势。新增地类的地价变化幅度较大,各地类之间的可比性较差。4、土地利用结构、经济发展水平、经济中心、行政中心促进土地级别范围空间分异,对一级地空间分布影响最大。基准地价主要受要素价格、城市化水平、投资预期、国家宏观调控、中心城市的扩散效应影响。5、新增地类可选择老地类作为参考,计算出样点地价,对因素因子进行聚类分析,并与待估价地类进行空间级别叠加,进行趋势过滤和空间过滤,建立参考地类因素分值与样点地价之间回归模型,把利用回归模型的估算值修正到合理的范围内(可选择因素修正和样点交易情况修正),确定级别基准地价。