2013年国务院发文,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。这也就是我们通常所说的“公廉并轨”,在这个大背景下,并轨后的租金问题成为各界讨论重点,政策文件要求根据各地区和申请人群的经济状况实行差异化租金。然而具体如何制定公租房租金各地方政府仍在探索阶段,重庆、安徽和济南等地已颁布公廉并轨初步实施的具体方案,但是大部分城市还未颁布“公廉并轨”实施方案,目前仍属于双轨制向并轨制的过渡阶段。针对这一热点与难点问题,本文通过阅读大量的国内外文献资料以及发达国家关于保障性住房的定价策略,以昆明市为研究对象,设计了一套公共租赁住房梯度租金定价策略。本文首先描述并概括了韩国、日本和香港等国家与城市关于公租房的定价政策,以及中国其他城市关于“公廉并轨”的相关政策,借鉴它们的先进理念与做法为本文提供灵感与启发。随后从供给方和需求方的层面,分析了昆明市目前廉租房和公共租赁住房的建设现状、租金现状和公租房与廉租房申请人群概况及其存在的问题。以昆明市公租房和廉租房运行现状为基础,本文提出“公廉并轨”下公共租赁住房梯度租金定价模型。梯度租金模型从成本与住房支付能力的角度考量,在成本租金方面主要考虑公共租赁住房的折旧费、维修费、管理费、资金成本这四大因素;采用剩余收入法衡量居住人群的住房可支付能力。模型以“家庭人口数+家庭收入+住房面积”为梯度因子计算得出基准梯度租金,通过递增求和计算总租金,最后运用基于住房支付能力的剩余收入法调整总租金得出最终的实际租金,实际租金控制在成本租金与市场租金之间。实证部分,以昆明市“普惠苑”公共租赁住房项目作为具体研究对象,将具体数据带入模型试算,计算出不同户型、不同收入人群和家庭人口数的基准梯度租金,运用剩余收入法调整基准梯度租金。最后,将本文模型计算结果与现行公共租赁住房租金进行比较分析,得出结论:相较现租金,梯度租金对于最低收入人群更低,在不影响生活水平的情况下,对其他收入人群收取的租金高于现租金,且按照收入层级的升高租金的上浮比例也在升高。因此梯度租金能更好地保障低收入人群福利水平,更具保障性与可持续性,能充分发挥租金杠杆的调节作用。同时为确保租金的合理性和持续性,本文提出在一定时期内,根据保障人群的可支配收入的变化对租金实行动态调整。最后,为了有效推进“公廉并轨”后差异化租金的实施,本文建议实现信息共享机制,完善监督审查机制和相关定价法规,让梯度租金政策真正成为一项保障民生的好政策。