十八大报告提出，要推动“工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”。在“新型城镇化”大背景下，中国房地产业将面临怎样的发展前景，是值得思考的问题。以国际城镇化发展的经验来看，房价大幅下跌与城镇化率有关，中国的城镇化发展是否会影响中国居民的住房需求，如果是，是否会使住房需求变成刚需问题，对这些问题的深入探讨，可为政府部门在制定房地产相关政策时提供参考依据。因此，研究城镇化与房地产需求之间的关系便具有非常重要的意义。　　本文选取2005～2014年全国31个省（市）的面板数据，从人口城镇化、经济城镇化、基础设施城镇化、公共服务设施城镇化以及生态环境城镇化五个方面，选取了13项具有代表性的指标。使用加权离散系数法构建了城镇化评价指标体系，通过房地产需求函数的经济学理论公式，选取商品房销售面积作为衡量房地产需求的被解释变量，商品房平均销售价格作为控制变量。　　本文主要使用了三种计量经济学方法，即加权离散系数法、空间滞后模型和空间杜宾模型。为了深入探究城镇化发展过程中所涉及的五个子方面城镇化，哪一方面城镇化是影响我国房地产需求的重要方面，本文会从总体城镇化和细分的五大城镇化子方面分别进行分析，通过实证分析发现:第一，由加权离散系数法得出五个二级指标中经济城镇化和生态城镇化所占比例相对较高;对于城镇化发展水平综合得分分析发现，全国的城镇化发展存在明显差异性，不同地区间，地区内部省（市）间均存在明显差异性，整体来说，东部省（市）的城镇化发展水平高于中部和西部的省（市），直辖市的城镇化发展水平高于各省城镇化发展水平。第二，在理论上构造了房地产需求函数后，将函数的形式扩展成空间面板模型;使用MoranⅠ指数发现全国31个省（市）的房地产需求间存在显著空间自相关性;最后发现本文适合构建地区效应模型，结果证明城镇化发展水平对房地产的需求量有正的显著影响，且人口城镇化、经济城镇化、公共服务设施城镇化是影响房地产需求量的重要解释变量。第三，通过空间杜宾面板模型，从直接影响角度，人口城镇化、经济城镇化、基础设施城镇化、公共服务设施城镇化和生态环境城镇化均对房地产需求量呈现显著正相关作用;从间接影响角度，人口城镇化、公共服务设施城镇化、生态环境城镇化对房地产需求量呈现负向空间溢出效应，经济城镇化和基础设施城镇化对房地产需求量呈现正向空间溢出效应。　　本文的创新之处体现在:第一，与以往的研究方法不同，本文将从与房地产需求相关的角度出发，在借鉴国内外现有的城镇化发展水平评价指标体系的基础上，紧跟国家政策形势，将生态环境等因素加入，作为重要考虑的指标之一，来克服现有指标体系存在的缺失与不足。第二，本文将模型构造成空间杜宾面板模型，以此可以更好地对空间效应进行分解，从直接和间接两个角度去衡量城镇化发展水平对房地产需求的促进作用，将城镇化发展水平进行细致划分，分别分析新型城镇化五个子方面各自对房地产需求的影响，为政府部门在制定房地产政策和城市规划等方面提供一定参考依据。