城市房地产的发展越来越受到人们的关注,房地产的发展由于受地理位置、人口分布、国家政策、经济形势、供需结构等的影响,使得各地房地产市场均存在特殊性,决定了购房者对房地产需求和企业营销策略的迥异性。随着房地产市场的迅速发展,南京房地产购房者的心理和行为日益成熟,房屋消费需求呈现多样性。由于购房者在年龄层次、收入水平、受教育程度、迁移状态以及兴趣偏好等方面均有差异,房地产企业有必要区分不同购房者群体,并按照他们的需要来开发产品和提供服务,进行有针对性的营销活动。目前阶段下,南京房地产市场泡沫已经出现,供求关系已经开始逆转,销售越来越困难。在这种情况下,必须要有正确的理论来指导企业的营销。本文在具体研究南京市居民的房地产需求和政府房地产相关政策的基础上,指出现有的营销模式已经不能适应房地产发展环境,并提出房地产企业应该采用4W(whole、work、worth、web)营销策略思路来获得南京房地产企业营销的成功。本文充分利用现有研究成果,并在以下方面进行创新:一是选材,选取南京作为研究房地产的对象,目前国内暂无系统研究南京房地产营销的论著;二是框架,具体分析南京市房地产市场的营销环境;三是理论,提出了针对房地产这一特殊商品的营销思路—4W营销,这是本文的独创之处。