我国目前处于工业化和城镇化的加速发展阶段,伴随着农村人口不断向城镇转移,农村宅基地闲置现象和低效利用问题日益凸显。一方面农村宅基地完全闲置或部分闲置、一户多宅、宅基地面积超标现象成为常态,造成土地资源的严重浪费;另一方面工业化和城镇化建设对土地的需求与日剧增,却面临着土地资源稀缺的刚性约束,耕地保护也受到严峻挑战。面对这样的矛盾,如何建立健全宅基地退出机制,释放宅基地的价值和活力,为当前城镇建设用地增长提供指标,是当前土地管理工作的重中之重。首先,来自甘肃省天水市农村的366份问卷调查显示,具备退出条件的农户越来越多,但农户对宅基地退出顾虑重重,究其原因,宅基地使用权的复杂功能对农户退出宅基地形成外部障碍,现行宅基地取得与使用制度导致农户退出宅基地缺乏约束机制,补偿不充分及配套激励机制的不完善导致农户退出宅基地缺乏内在动力。其次,通过Logistic回归模型分析,发现个人及家庭特征、宅基地及生活居住环境满意度、未来生活保障、政策因素等对农户宅基地退出意愿均有不同程度和方向的影响。此外,分析了宅基地退出过程中农户和主要利益相关主体地方政府各自的收益和成本,并运用博弈分析方法对两者的收益分配进行分析,在自愿平等的前提下,要使这些潜在行动主体成为实际行动主体的条件是其退出收益大于成本。最后,基于以上分析构建农户宅基地退出机制。通过建立约束机制,对农户取得和使用宅基地行为进行规范和约束,促使具备退出条件的农户主动放弃宅基地;通过建立激励机制,重构农村社会保障制度,破除农户退出宅基地的外部障碍,探索建立合理的宅基地退出补偿机制及相关配套激励机制,在考虑农户意愿影响因素的同时尽可能提高农户退出收益,降低退出成本,增强农户退出宅基地的积极性。