公共租赁住房是指由政府投资建设(筹集)或政策支持其它机构投资建设(筹集),限定建设标准和准入条件,以低于市场水平的租赁价格,主要面向中等偏下收入住房困难家庭和新就业人员、引进人才等特殊群体出租的保障性住房。公共租赁住房建设作为实施保障性安居工程的重要环节,将使处于“夹心层”的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等,通过梯度消费逐步实现住有所居。公共租赁住房是近年来继推进廉租住房及经济适用住房建设,加大保障性安居工程建设的又一重要举措,也是住房保障和房管事业科学发展的必然要求。2010年,济南市明确由政府投资建设公共租赁住房,限定建设标准和准入条件,以低于市场水平的租赁价格,面向中等偏下收入住房困难家庭和特殊群体出租,完善部分低收入家庭、单身职工及外来务工人员居住条件。开展公共租赁住房试点工作是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。本研究着力于解决公共租赁住房建设过程中的融资问题,致力于推动公共租赁住房的建设,改善民生,促进社会和谐。由于公共租赁住房试点项目的地方政府主导性强,难以直接应用其他区域的融资研究成果,拟借鉴新加坡、香港等地的成熟经验,结合实际情况加以综合改进,并运用货币的时间价值理论,通过对济南市公共租赁住房建设项目未来净收益的折现分析来研究对该项目融资的可行性。运用货币的时间价值理论,通过对济南市公共租赁住房建设项目未来一定时期净收益的折现分析来研究项目融资的可行性,能够较为全面准确的测算低收益社会保障项目的投资安全性。在此基础上,提出具体的信贷解决方案与筹资还款安排。该项目融资方案的提出为保障性住房建设提供金融支持的新思路,通过验证可行的公共租赁住房建设融资方案,可以积极探索和创新公共租赁住房建设和运营机制,以逐步满足城市中等偏下收入家庭及其他特殊群体的基本住房需求为目标,把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来,进一步完善住房保障体系,满足不同保障对象需求。该项目融资方案也存在不足,主要在于对社会等外部环境因素考虑不足、对执行中的不确定性因素考虑过少、对利率变化影响以及产品应用不足等多个方面。