物业管理是社区管理的一个重要组成部分，物业管理行业的重点也在居住类物业即社区物业。单位制社区是中国城市社区的主要形式，而且在今后相当长的时期内仍将是城市管理的重点和难点，单位制社区中的物业管理关系到社区居民的生活质量和生存环境，应引起足够的重视，所以研究单位制社区的物业管理具有重要的意义。单位制社区的物业管理面临的问题很多，本文重点研究了单位制社区中物业管理中的供给和需求的关系。 为了使研究具有一定的理论依据，在研究中引用了产权理论和公共经济有关公共物品的供给和需求的理论。产权制度是一切经济制度的基础，对社区中的物业的产权特性做出划分有助于理解物业管理中出现的一些现象。社区中的物业产权有区分所有、部分共有、两方互有和全体共有四种形态，而物业管理的重点正在于其中的部分共有和全体共有部分，因此物业管理中的“物业”具有了“准公共产品”的性质，用公共物品的有关理论解释物业管理中的供给和需求因而就是合情合理的了。 通过研究，本论文得出结论：单位制社区中的物业管理的服务供给小于业主的需求。主要的原因有三条，一是供给主体的非市场化。在较长的一段时期内，单位制社区物业管理供给的主体仍将是企事业单位，实质还是政府，它来源于中国的福利制度，受“政府失灵”的影响，供给不充分，效率低下。二是政府和单位提供的物业管理具有公共管理的性质，远远不能满足社区住户的需要，即供给远远小于需求。社区中物业管理的重点在于对两方互有、部分共有、全体共有产权部分物业的管理，这些物业具有“准公共产品”的性质，由于准公共产品的非均衡供给的特点，使得单位制社区中业主的需求受物业管理机构供给的限制。三是需求方缺少代理组织，需求表达不力。单位制社区物业管理中业主方的缺失使需求的表达途径经常处于不畅通状态，供给方缺乏外在的压力和动力。这是由于在单位制度的惯性和传统文化的双重作用下，单位制社区中的业主们的自治意识不强，自治组织难以建立。 为了寻求增加单位制社区物业管理供给的对策，本论文提出了以下措施：1、政府单独制订《业主委员会法》，保证业主委员会在单位制社区中必须建立，而且政府和单位要出面组织委员会的选举、成立工作，不能流于形式 2、改革单位制社区的产权制度，实行房屋产权私有化，使单位职工成为真正意义上的业主。明晰产权关系，把单位原有的福利房和新建集资住宅的产权划归职工私有，业主缺位的现象自然就会消失。3、物业管理模式应逐渐向市场经济模式转变，适当市场化，增加供给，提供差异性服务，实行用者付费制度，缓和供给和需求之间的矛盾，但也不能一步到位，操之过急，也要考虑到“市场失灵”带来的弊端，对单位制社区的物业管理要进行必要的指导和扶持。单位制社区的物业管理要走专业化的道路，培养和引进专业化人才，用市场的观念经营物业，做到以“物”养“物”，使社区中的供需关系走上良性循环的道路。4、物业管理与社区治理相结合，增加供给的范围，完成物业管理的终极目标。今后的社区可能就是以物业管理为核心，为居住者创造良好的社区氛围，物业管理作为社区管理的一个重要组成部分不仅承担着社区硬件的角色，而且将成为社区软件的重要载体。