房地产信托投资基金,即Real Estate Investment Trust(以下简称REITs),既是“大资管”时代实现我国金融体系供给侧结构性改革的重要推动力之一,又对我国租赁住房市场的发展具有重要意义。鼓励和推动REITs的发展具有重要意义。实务操作中,REITs涉及到的税种繁多,包括增值税、土地增值税、企业所得税、房产税和印花税等,由于我国REITs起步晚,涉税处理方面还缺乏经验,存在许多问题,降低了房地产行业和投资者参与REITs的热情,严重制约了REITs在我国的发展。本文从此出发,梳理了REITs现行税收政策,并详细分析了REITs设立、运营和退出环节的涉税处理。然后,介绍了国外针对REITs的涉税处理经验,与我国涉税处理进行比较。再次,具体结合碧桂园住房租赁REITs案例,分析该案例各环节的涉税处理情况发现:设立环节,涉及的税种多样,面临着较大的税收负担,各个纳税义务人合计承担了物业资产评估价格的21.63%的税负,高达7亿多元;运营环节,项目公司的租金收入共经历多个层面的纳税环节,存在重复征税问题;实务操作中,存在很多税收政策执行不够统一的情况。最后根据导管原则和实质课税原则等,给出解决我国REITs涉税处理问题的政策建议:降低设立环节税收负担,提高参与REITs意愿;遵循导管原则,防止运营环节重复征税;提高税收政策执行的统一性,把握经济实质。