1998年我国停止住房分配政策之后,住房抵押贷款成为城市居民购买房屋的主要方式,这是一种以所购买的房屋为抵押向银行借款的住房信贷模式。在合同期限内当借款人拥有提前还贷能力时会选择提前偿还贷款,以减少不必要的利息负担,即住房抵押贷款的提前还贷。造成提前还贷的因素是多方面的:借款人积蓄增加、其它投资收益减少、住房抵押贷款利率上升,另外还有转让房屋等其它的获得提前还贷资本的可能。最近,随着我国提前还贷现象的增加,借款人如何理性的提前还贷成为我国房地产业的一个热点问题。理性的提前还贷不仅可以增加借款人的收益,对银行及金融市场也有着重大的影响力,主要表现在以下几个方面:首先,提前还贷的发生使得银行的预期利息收入减少,从而带来直接的经济损失;再次,同时提前还贷增加了银行的流动性风险;此外,提前还贷现象使得住房抵押贷款证券现金流不确定,现金流的确定正是解决住房抵押贷款证券的关键问题。因此分析提前偿付行为的特点,对提前偿付行为进行预测是很重要的。本文首先应用净现值(NPV)理论分析住房抵押借款人选择提前还贷策略时的损失和收益。在住房抵押贷款利率浮动情况下,结合借款人不同的投资机会提出借款人提前还贷的决策模型。同时,借款人的提前还贷造成了银行的直接损失,本文设计了以减少损失为目的的违约金收取方案。并在一定的假设下,对如何应用此模型进行分析做了算例分析。提前还贷对借款人而言只是一种权利而非义务,如同掌握一个看涨期权。在文章的第四章,在NPV方法得到的结论的基础上,应用实物期权理论对借款人提前还贷决策依据、违约金收取方案进行了进一步的分析。所得到的结果和应用NPV方法得到的结果不尽相同,在这一部分对结果不同的原因进行了适当的阐述。最后,应用实物期权方法得到的结果,估计了住房抵押贷款提前还贷行为发生的概率,同时对住房抵押贷款证券现金流的估计提出了一种新方法。