房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,在促进相关产业发展、拉动经济增长等方面做出了巨大贡献。房地产行业属于资本密集型行业,资金的占用量较大且周期长、流动性差,所以房地产融资受到很多限制。而房地产投资信托基金（REITs）通过发行公司或信托的形式用于房地产项目投融资,把传统意义上流通性较差的不动产资产组合转变为可以在金融市场流通的证券,为房地产行业提供了一种新型的融资模式。2015年6月8日鹏华前海万科REITs正式上市,成为我国首个公募REITs产品,也是我国迄今为止最接近国际标准的REITs产品。但鹏华前海万科REITs仍有许多不完善的地方,尤其是进入2019年,监管部门对于房地产业务的监管逐步严格,房地产信托基金风险持续暴露,信托公司加强对房地产项目的风险管理显得至关重要。在此背景下,本文以鹏华前海万科REITs为案例,研究我国REITs的风险及其管理措施,对我国REITs今后的发展具有重要的借鉴意义。本文结合文献研究法和案例研究法,以鹏华前海万科REITs为案例对房地产信托基金的风险进行分析。首先,本文介绍了研究背景及意义,详细梳理了国内外相关文献,阐述了房地产信托基金的内涵及相关理论,为后文的案例分析奠定了理论基础;其次,本文介绍了鹏华前海万科REITs的整体概况、发行情况以及运行情况,从五个方面分析了鹏华前海万科REITs面临的风险;再次,对上述分析的风险提出相应的管理措施;最后,研究结论与展望。论文的创新之处在于:一是丰富了现有文献,弥补了现有研究对房地产信托基金在中国实践方面的不足;二是鹏华前海万科REITs是我国第一个公募型REITs,相较于其他公司的REITs产品比较成熟,在市场上具有一定的影响力。本文在案例的选择上比较有代表性,通过本文的研究可以为整个REITs今后的发展提供有益借鉴。本文通过分析发现鹏华前海万科REITs主要存在五个方面的风险,分别为:政策性风险、市场风险、营运风险、信用风险和流动性风险。其中政策性风险主要体现在相关部门对REITs产品的不断规范和监管的加强所带来的政策不确定性,REITs应提高对政策性风险的认识和预见性,完善REITs的产品设计,并积极应对政策变化;市场风险主要体现在利率、房地产市场的景气程度上,这些都会对REITs造成影响,同时受资产配置的影响,REITs的价格可能会随着利率的变化而变化,REITs应加强市场分析,强化信息披露,并且还应该建立起市场风险的动态监控测量机制;营运风险主要体现在投资产品较为单一以及交易结构复杂上,REITs—方面要注重基础资产的质量,另一方面应关注和防范委托代理问题;信用风险主要体现在当面对较大额度的风险以及租户违约时会面临增信不足的风险,REITs应该优化增信方式,控制最高投资限额;流动性风险主要体现在其基础资产单一以及行业配置过于集中上,REITs要降低流动性风险,一方面需要制定合理的租金收款方案,另一方面还应该增强流动性风险意识、优化流动性分析管理体系。